影/昊園恆業「長租公寓」資金斷裂...房客付錢沒地住還背貸款

記者朱世凱/綜合報導

北京昊園恆業房地產經紀有限公司設立的北京總部共有三層辦公處,自10月底以來,幾乎每天都有前來討債的債主、房客、房東等。這些房客有的說每月按時交付房租卻被中介(俗稱二房東)或房東趕出住所,有的則說退租後並未收到退還押金和剩餘租金,而且貸款和信用仍有問題;也有房東表示,中介並未如期交付房租。

據中國新聞網報導,傳統的租房模式只有租房者、房東、中介,房客與房東直接簽訂租賃合同,中介只收取服務費用。不過現在「長租公寓」則是一手托多家,既連接房東、租客,又引入「租房貸」,使得租房模式具備金融特點。模式大致為中介與出租人(房子擁有者)簽訂房屋長期包租協議,無論是否出租,均按月支付房東房租。

隨後,中介以優惠吸引房客以租房子的名義簽下和金融公司的貸款合約,中介公司一次性拿到租客租期內全部資金,房客則需按月將「租金」(貸款)交給金融公司。簡單來說,房客以貸款方式繳清全部房租(錢給中介),但每個月要還錢給金融公司,中介則是把拿到的錢付房東,其餘成為自己收入。

▼二房東會將「長租公寓」裝潢華麗,吸引房客前來。(圖/CFP,下同)

▲▼長租公寓。(圖/CFP)

然而長租公寓爆出資金問題,房東收不到錢便會向房客收回房子,房客則會落入繳了錢沒地方住的處境,還必須償還當時貸款的金額,假使房客不還錢還會面臨信用破產的問題。專家分析,資金出問題的長租公寓,實際上「並不缺錢」,對中介來說,從金融機構一下子拿到全年的房租,就有了充足的現金流,這些錢可以注入中介公司的其他項目,也可以進行短期民間借貸。

河北大學經濟學院教授張玉梅表示,這些扣留在中介手裡的錢,其中一個重要用途是用來擴張,部分中介以高於市場價格來獲取更多房源,成為區域「二房東」,「拿房―出租―融資―再拿房」的資本擴張模式由此誕生,部分長租公寓以巨額資金輪迴,通過壟斷海量房源,形成市場支配地位。

▲▼長租公寓。(圖/CFP)

既然有這麼龐大的收入,昊園恆業為何會資金斷裂?河北某房屋中介負責人表示,這些財團除了搶佔房源和裝修房子之外,資本的另一個用途還可能被挪用於炒股、放貸等高周轉投資和生利活動,但是當中介拿到的房源出現較大空置,中介的資本風險也會升高,另外房客給出的租金達不到「付房東加裝修」的成本(拿房成本),也會變相成為賠本生意。

中國財政科學研究院應用經濟學博士盤和林認為,長租公寓盲目金融化,讓原本的租賃企業變成了金融企業,由此帶來的資金池蘊含著巨大風險。業內人士分析,長租公寓不僅需要承擔房屋的裝修成本,還有空置期和後期服務管理的成本,十分考驗企業的運營能力;另外,一旦房租價格下降或者投資失誤,較小的中介公司就可能出現問題。

盤和林也說,「長租公寓的現實就是回報期較長,利潤空間狹窄」,長租公寓只能通過租金與拿房成本之間的差價獲利,由此產生的時滯讓企業賺錢變得非常艱難,過低的拿房成本會丟失房源,而過高的租金又會丟失房客

▲▼長租公寓。(圖/CFP)

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