店面多少錢值得租?高手分析:精算3成本答案秒出 

▲東區商圈沒落加上租金壓力,不少店家經營不下去。(圖/記者黃士源攝)

生活中心/綜合報導

現代人點子多,行動力高,勇於追求自己的夢想,許多人都想透過創業來實踐內心想法,其中又以餐飲業最興旺。開店的第一步就是會找「金店面」,通常熱門地段店面可遇不可求,大家都想租,但近兩年台北東區店面一間接著一間關,原來是房東漲租逼退店家,甚至喊價至1坪1萬,50坪店面月租金就要50萬。
店面多少錢值得租?拆解餐飲業每月成本結構,業主得做到「食材+租金+人事不超過營收 70 %」才有贏面。專營餐飲POS系統的TK票王觀察分析,台灣物價齊漲,食材成本難樽節,只能從人事管銷著手,以日本為例,餐飲業為節省人力,自動販賣機、餐券機相當普遍,台灣最常見的則是取票機、叫號機和POS系統。每個老闆當然都想生意興隆賺大錢,然而金店面是否值得租?若精簡人事管銷後成本仍偏高,不妨再多觀察多評估。

▲▼澄清路、大埤路口的黃金店面提高租金,原本的出租的麥當勞不租後,義式鐵板燒餐廳經營後也關了。(圖/記者宋德威攝)

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▲澄清路、大埤路口的黃金店面提高租金,原本的出租的麥當勞不租後,義式鐵板燒餐廳經營後也關了。(圖/記者宋德威攝)

金店面掉漆!人潮不再租金卻狂漲

這些不敵高租金的房客包括財力雄厚的連鎖企業,例如SOGO百貨忠孝店旁的Fridays、SOGO對面的小林煎餅、南京東路許留山、師大商圈MOS漢堡,皆因高房租退出了。事實上,不只台北如此,中公益公益路、大墩路口的「赤鬼牛排」,即便月營收800萬元,仍不敵房租高漲(80萬漲到120萬)而搬離。這現象也發生在小巷內,中原夜市「皇后先生」飲料店每日大排場龍,卻在2018年無預警之下因高房租拉下鐵門。

▲近年隨著商圈轉移、租金過高等因素,台北東區漸漸沒落。(圖/本報資料照)

▲難擋東區高房租,老餐廳永福樓2019年2月底熄燈。(圖/記者陳涵茵攝)

苦幹實幹「天公疼憨人」?掌握營運管銷才是獲利王道
金店面=賺大錢公式只是「理想狀態」,甚至已成爲過去式。現在做生意不只租金高,連原物料、工資、水電瓦斯通通都在漲,淨利壓縮只剩2成的小店比比皆是,且餐飲店每日產能有限,連帶著「營收也有天花板」,最終收益被租金吃光,頭家們不禁大嘆「賺的都給房東了」、「根本白忙一場」。苦幹實幹就能賺錢的時代過去了,店主必須掌握「三大成本」才能保有利潤空間。

▲各種成本的墊高導致利潤變薄,不只蛋黃區大品牌撐不下去,街邊小店也經營得很辛苦。(圖/記者廖明慧攝)

求生3招:「食材+租金+人事」不超過營收 70 %
賠錢的生意沒人做,房東B2B,開店的老闆們B2C,大家想賺錢。小老闆們在無法壓制漲租的情況下,必須更精算成本。以最夯的餐飲業來說,食材、租金、人事開銷最大,然而苛刻了食材怕客人流失,低店租的店面沒人氣,少請一個店員怕忙不過來...,比例到底該如何拿捏?

【一般餐飲業者收支結構(佔營收比)】
一:食材成本30%-40%
二:租金15%-20%
三:人事15%-20%
管銷:水電燃料費、消耗品費、稅金、利息、設備維修費、保全費用等雜項 10%-20%

▲餐飲業是許多人的創業首選,頭家們都知道「真材實料」是快速竄紅的不二法門,更是成為排隊名店的必備條件,然而如何在「高CP值」下仍能保有利潤、長久經營?關鍵就在「三大成本」。(圖/記者廖明慧攝)

借鏡日本,先從「人事成本」下手
原物料與租金雙漲的年代,店主要樽節這兩項成本難度較高,必須先從「人事成本」著手。觀察日本商店,為節省人力,自動販賣機、餐券機相當普遍,從家庭料理小店到跨國連鎖的拉麵店都廣泛採用;台灣最常見的則是取票機和叫號機,只要是是會「排隊」的店家很適用,例如百元剪髮、飲料店、醫療院所、金融機構。

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▲日本餐飲業普遍使用餐券機,從點餐、出單、找錢都是自動化服務。(圖/示意圖,翻攝自網路)

名店必備「排隊神器」,廣納人潮獲利更上一層樓
台灣是美食之島,不只珍珠奶茶揚名國際,連台灣人每天吃的麵、飯、水餃也能不斷創新,這些名店美食常常大排長龍,若再加上特惠促銷,排隊真的是考驗消費者耐心,也考驗著店員「臨危不亂」的能耐。因此取票機和叫號機成為店家必備「排隊神器」,一方面避免消費者插隊,另一方面店員們按順序做事,最重要的是店家可降低出錯的廢料成本(管銷費用)以及人事支出。

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▲取票機、叫號機不只是公家機關、銀行、百元剪髮的必要裝置,更拓展至餐飲業,成為連鎖名店的展店神器。上圖左:石二鍋MINI、上圖右:吉龍糖。(圖/TK票王提供

一人創業分身乏術好無力,小型POS「流程自動化」神助攻
台灣微創片地開花,聰明頭家們為了節省人力通常一人身兼數職,然而校長兼撞鐘,忙起來絕對分身乏術。如何解決忙不過來的問題?相較於聘請員工,多數老闆選擇使用自動化設備,主要考量是成本與管理兩大因素。在管理上,機器無休假、排班、情緒等問題;在成本上,小型POS的售價比一位計時人員第一個月的月薪還少。

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▲許多業主坦言,在管理上,機器無休假、排班、情緒等問題;在成本上,小型POS的售價比一位計時人員第一個月的月薪還少。(圖/TK票王提供)

舉例來說,一位計時人員時薪150元,一個月工作21天,每月薪資25,300元,而一台適用於餐飲店的小型POS僅2萬元,無月租無綁約,還可紀錄每日銷售明細,利於盤點結算,幫老闆們省下大把時間和金錢。



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