東京中古屋不如台北值錢 但租金投報率高

▲▼東京、首爾、香港。(圖/pixabay)

文/藍文強

想要當東京房東,要先了解日本東京租金投報率對你的意義,日本房東超過6%投報率的租金收入(日文:利回)是相當多的,甚至有些高達15%以上,當然不代表就沒有低報酬率的,在日本港區或有些新建築的房子投報率也可能只有2%上下,日本東京房地產的算法跟台灣有些不同,也有1坪200萬以上的新屋,也有一坪30至40萬的店面一樓,(強調是日本東京市不是東京以外的群馬縣或是千葉縣),新舊的價格差距很大,不像台灣有些中古屋貴得離譜,多數以都市更新的話題跟容積率的話題來哄抬房價,這樣是相當不合理的。據統計,台灣目前真正透過都市更新而成的案子,大約是1/200。換句話說,你必須買上200間以上的舊房子,才有可能有一間都市更新。

以日本人的角度而言「日本東京房地產一分錢一分貨」,這樣的說法放在房地產好像有些奇怪,不是說房地產決定的因素是「地段、地段、地段」嗎?是的,地段是占很大的因素,但不是絕對的因素。新舊的因素占很大,太舊的房子銀行已經不貸款,所以房價相對比較低,因為需準備大量的現金,大量的現金是比較不容易換手的。並不是像台灣非常老舊的房子銀行還是照常放款,所以需要的自備款較低,房價就容易被炒高。當你用台北市的角度來看日本東京房價就會有一些差距,例如:台北市巷子內的房子容積率低、戶數多、隔壁沒有空地,根本在50年內不可能都市更新,賣方照樣告訴買方也有都更的機會,這樣是很不負責任的做法。

你買一間東京30坪(每坪約50萬),總價1500萬的舊房子,貸款成數不會太高,自備可能要1000萬;但是買一間總價3000萬的新房子,雖然房價比較貴,但是房貸成數高,自備可能也只要1000萬,所以怎麼買,要在當中取捨,及看貸款人的信用。這是以日本買屋的觀點,可是如果是站在出租的角度就不同了,舊的房子房價較低,相對出租的租金沒有比新屋低很多,所以租金的投報率就高許多。以東京物價而言,相對於其他日本外縣市是比較高的,所以日本人到東京工作大多數都是選擇租屋,不會選擇買屋,所以就算是再高的投報率,對日本人而言也不會持有。就持有率而言,日本人本身持有房地產的比率約是40%,跟台灣約75%是相對低的。

台灣與中國大陸當局正在打房,在景氣不佳股市低迷之際,台灣資金尋找新的投資標地,而日本不動產成為資金尋找安全的避風港,造成房屋租金投報率遠高於台灣定存,日本不動產包含東京及大阪不動產租金收益超過6%投報率的物件還是不少,吸引有錢投資者轉進日本房市,快樂當房東。

●藍文強:不動產經紀人考試及格,現任國際東京不動產業務經理,幫助想要在日本置產或投資的朋友找尋心目中理想的日本不動產;並協助已經有日本房地產的朋友,迅速銷售在日房產。

原刊於國際東京不動產投資顧問公司,授權轉載

關鍵字:東京,房市,中古屋,租屋,藍文強

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