蘇南/危老重建條例與都更應配套 居住安全刻不容緩

▲▼房市,房地產,老屋,住宅,房價。(示意圖/記者葉佳華攝)

▲危老重建條例是基於都更成效不佳所推出的新政策,建議與都更修法配套,保障人民的居住權。(示意圖/記者葉佳華攝)

目前屋齡30年以上、未符合耐震標準的建築物,全國約有34,000棟!都市危險及老舊建築物加速重建條例(以下簡稱危老條例)被民眾票選為去年房市最重大新聞,尤其行政院於2月26日宣示,預計四年內將投入60.7億元對全國私有建物補助建物快篩、耐震評估、重建補強、階段性補強及金融協助等五大策略。

政府是否要以都市危險及老舊建築物重建取代都更呢?兩者不同處在於,首先是立法目的不同。都更乃為促進都市土地有計畫再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益;危老重建則因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質。舉例來說,2月21日北市都更審議會審議通過的台塑總部自辦都更案,因非耐震有問題,不適用危老條例。

適用對象上,防災型都更的對象為,除因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞外,亦包括為避免重大災害發生之建物及土地,非僅針對建物抗震功能;危老重建對象為,除屋齡達三十年以上,結構安全性能未達一定標準者,還包括屋齡未達三十年,但經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除或評估有危險之虞應限期補強或拆除者,亦包括經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

危老重建非要取代都更,是為了對地震或災害威脅暨未設電梯的建物於既有都更條例外另闢法制,以加速重建,著重於屋主與建築或營造業於私法契約上的合作建屋,政府介入少,和以前的民間合建制度類似。

在補助及獎勵上,危老重建有容積獎勵及不動產稅優惠,尤其建築容積獎勵上限為基準容積的1.3倍(109年5月前申請者為1.4倍),也有耐震快篩、初步評估及詳細評估的補助,而都更的獎勵誘因不比危老重建少(都更的容積獎勵上限為基準容積的1.5倍)外,且其重視都市景觀,著重於對大街廓建築群進行重建、整建或維護,可惜程序冗長!

都更推動主體包括審核者(政府)、實施者(建商或自辦)及原住戶(產權所有人)之三方關係,而危老重建為免讓人懷疑實施者將獲暴利,因此僅有審核者(政府)與原住戶之兩方契約關係。推動程序上,都更除了須辦理事業概要、事業計畫及權利變換外,還要舉辦公聽會及聽證會,程序複雜且紛爭多!危老重建只要由起造人擬具重建計畫,但須經「全體」土地及合法建築物所有權人同意後,向直轄市、縣(市)主管機關申請核准後,即可依建築法令規定申請建築執照。因此危老重建類似以前的合建,較都更具時效性!

營建署估計目前有775件符合重建規定,但申請的僅有2件,原因在於須獲得區內「百分之百」所有權人同意的規定,尤其重建計畫內若含公有房地,公務員可能會以缺乏明確法源依據為由,多不敢作裁定,致公家機關難以參與。為此,都更業者質疑未來於政策落實上,危老政策有可能反而卡住都更的進行。

危老重建政策是基於都更成效不佳所推出的新政策,目的在於尊重民眾的選擇權。曾有少數都更戶因都更程序冗長,有意改走危老重建途徑,間接使不同意戶的議價籌碼減少,所以危老對都更的影響可以說既是競合又分流,彷彿兩面刃。

中央政府補助危老房屋的耐震快篩(每案2千元)、初評(6千至8千元)、詳評(最多30%、上限60萬元),不足處由地方政府加碼。至於後續的重建,將以每案55,000元補助計畫書撰寫,減輕重建戶的先期規畫費負擔,以提高重建意願。政府也提供重建貸款的信用保證機制,運用都更基金提撥專款為重建貸款信用保證;銀行貸款由原來的7成提高為10成,重建者不須自備款,只要藉由貸款就可重建。

危老條例是要讓無法以都更方式辦理的小基地也可進行重建,可視為針對耐震與因應高齡化社會居住需求(電梯)的改善之道(重建計畫最晚須於116年5月31日前提出申請)。筆者認為,危老條例與都更條例需修法配套,將依《建築法》第81條或《災害防救法》第22條之規定予以強制拆除的危老房屋,修法得準用都更條例的權利變換辦理,使危老重建機制得視為都更制度之一部分,解決老建築的產權所有人之「不同意」問題,使其獲得適當安置,保障人民的居住權。

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▲雲林科大科技法律研究所 蘇南教授●蘇南,國立雲林科技大學營建系教授,交通大學土木工程博士,中正大學法學博士,中國政法大學法學博士。以上言論不代表本公司立場。88論壇歡迎多元的聲音與觀點,來稿請寄:editor88@ettoday.net

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