蘇南/包租代管上路後租賃市場就能健全嗎

▲▼包租代管政策現績效!內政部長徐國勇:已媒合2189戶,481家業者申請許可。(圖/內政部提供)

▲藉由包租代管,鼓勵民眾釋出空屋,提供弱勢家庭及就業、就學青年租屋,減輕政府興建社會住宅的負擔,有助落實居住正義。圖為內政部長徐國勇。(圖/內政部提供)

還記得蔡英文總統於2016年總統選舉時曾表示,「要辦理只租不賣的社會住宅,8年要完成20萬戶」,但如今已經過了3年多,是否真能如期達成?行政院副院長陳其邁、內政部次長花敬群於今年3月23日「世大運選手村社會住宅的入厝嘉年華」表示,社會住宅的興建預計在2020年要達到4萬戶,距離蔡總統說過的「8年(2024年)要完成20萬戶」的目標僅剩4年,卻仍有16萬戶尚未興建。內政部表示,剩餘16萬戶在2020年後會繼續推行,其中8萬戶為政府自建,另外的8萬戶將以「包租代管」方式推動。

房價高漲,但年輕族群的收入卻20年來未調高。內政部營建署在2018年10月31日發布的住宅需求動向調查顯示,台北市房價所得比為15.01倍,也就是上班族要不吃不喝15.01年才買得起台北市的房子,新北市要12.27年,台中市9.30年,桃園市8.12年,高雄市7.94年,台南市則是7.20年。相較之下,大台北上班族購屋負擔能力似乎處於「過低」等級,而桃、中、高市屬「略低」等級,僅台南市屬於「可合理」負擔等級。

目前台灣的住宅型態以購屋市場占大多數,約占85.34%,租屋市場次之,約占10.9%,而公共住宅則少的可憐,目前僅有約0.09%。筆者建議,失衡的住宅體系衍生嚴重的社經問題,調整社會住宅政策是無法迴避的課題。

台北市近來出現「東區沒落」議題,房東寧願讓店面、房子閒置,也不願意降價出租。台灣目前約有80萬戶空屋,全台空屋率達10.12%,空屋這麼多,房價理應下降才對,但卻因「囤房」嚴重,造成台灣「空屋率第一,房價所得比第一」的悖離現象。對此,台北市政府有意課徵空屋稅,對於房屋或店面只要閒置超過一年,將課以比目前非自住的多屋稅率3.6%的囤房稅,但財政部卻持保留態度。筆者以為,倘實施空屋稅,短期內或許能讓一部分空屋釋出,但仍無法解決房價過高的問題。

內政部統計,國人因居住或就學等有租賃住宅需求者約有285餘萬人,約占我國總人口的八分之一。過往我國對於租賃住宅之法制上,未有體系性及整體性的立法,散落於《民法》及《土地法》等。2017年11月28日,立法院三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》(下稱《租賃專法》),並已於2018年6月實施上路,就是為了改善租賃雙方的困擾。

《租賃專法》的五大特點為:1.強化保障住宅租賃關係;2.輔導成立非營利團體協助租賃事務之處理;3.增加免費住宅租賃糾紛處理管道;4.提供出租人(自然人)租稅優惠;5.建立租賃專業服務制度。

政府透過《租賃專法》建立「租賃住宅服務業」,推動8萬戶空屋出租活化利用。該法第3條規定,租賃住宅服務業指租賃住宅包租業及租賃住宅代管業,包租業指的是承租租賃住宅並轉租,以及經營該租賃住宅管理業務之公司;代管業是指受出租人之委託,經營租賃住宅管理業務之公司。

筆者認為,藉由包租代管,除可鼓勵民眾釋出空屋,提供弱勢家庭及就業、就學青年租屋協助外,亦可減輕政府興建社會住宅的負擔,並可健全住宅租賃市場。再加上引進租賃住宅服務業,從專業角度協助租屋媒合、包租或代管,除可保障承租雙方的權益,也可提高空屋作為社會住宅使用,有助居住正義的落實!

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▲雲林科大科技法律研究所 蘇南教授●蘇南,國立雲林科技大學營建系及通識教育中心教授,交通大學土木工程博士,中正大學法學博士,中國政法大學法學博士。以上言論不代表本公司立場。

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