以舊換新的「滾房賺錢法」 法拍小哥給3大建議打造自己的18% 

賣房,土地買賣,房地產,房市泡沫化,房地產泡沫化,賣屋,住宅區,房市,建商,財團,房價泡沫化(圖/記者季相儒攝)

▲評估一個物件好壞,須考量到不同的時空環境背景。(示意圖/ETtoday資料照)

文/法拍小哥

摘自/《小資族的不動產煉金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺》

正所謂「此一時彼一時」,不同的時空環境背景以及個人所能負擔的經濟條件都不一樣,即使是同樣的物件,在若干年後依舊會有不一樣的命運……而這就是評估一個物件好壞的關鍵所在,只要懂得把握這個關鍵,賺錢絕非難事!

身邊有個朋友小Q,他父母在20年前用市價800萬買下桃園一棟透天店面,並且長期在此處做生意,如今房價已經上漲到2,500萬,小Q問我:「想先把房子賣掉,再去買下附近的新房子,但看過附近可以買到的房子,感覺也都是差不多一樣的類型?這樣增值空間,換到的房子價格還是跟現在的市價一樣,這樣沒有賺到增值的效應阿!即便賣掉舊房子,也無法買到合心意的新屋啊!」

聽完他的問題,我說:「你的想法其實已落入一個迴圈當中,你仔細想想,當初20年前,你的父母用800萬買下這棟房子,他們其實可能並非用800萬現金買的,或許只用了300萬的自備款而已。假設你父母親到現今都尚未跟銀行結清這800萬貸款,那麼光這棟房子的增值現金已有1,700萬之多,你可以用更多方法換到更好的房子,或藉此創造更多的現金流!」而我給了他以下三種建議:

1.以舊換新,部份貸款
把房子用2500萬賣掉,拿著房子增值的現金1,700萬當做頭期款,去買周邊附近的房子,那這筆現金可以買到市價5,000萬(貸款7成)以上的房子,用小Q父母在20年前的買房策略(只付頭款+繳利息),這樣這間房子,不就從當初的老透天,換到市價5,000萬的新房子了!

2.舊屋增貸,再買房來租人
請小Q父母去銀行辦理理財型房貸,把房子增值的1,700萬價值用房貸利率增貸出來,當作頭期款,買幾間未來看漲的房子來租人,讓租金來支付房貸,房子自己養活自己,等到房子越來越增值的時候,就可以有更多的現金可以運用了!

3.舊屋增貸後買新屋,舊屋租人
請小Q父母去銀行辦理理財型房貸,把房子增值的1,700萬價值用房貸利率增貸出來,當作頭期款買一間適合自己的房子,讓目前這間舊房子出租給別人,讓租金來支付舊房子的房貸,多出來的租金,也可以當作自己的生活費!

不知道大家看出來了沒有,透過這幾種方法評估出來的結果,差異其實就很大了,小Q所發問的問題,表面上看起來確實沒有透過房子獲得相關的增值財富,但是如果筆者提出的方法1、2、3面向來看,則會有不一樣的結果了。

《小資族的不動產煉金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺》(圖/時報出版提供)

★本圖、文經時報出版授權,摘自《小資族的不動產煉金術:錢進法拍屋,18%輕鬆賺》

★作者法拍小哥,經歷:曾任建設公司董事長特助、法拍屋顧問師。學歷:中興大學科技管理所碩士、元智大學化學工程與材料科學學士、中國人民大學市場營銷碩士交換生。90後的小孩,出生於基層家庭,評估過一千多筆法拍及房仲的房地產物件,20歲在學期間與朋友合夥買下人生第一間房,24歲打造十間套房在收租,25歲在半年內募資3,000萬,27歲標下人生第一間法拍屋,戰果輝煌。工作期間擔任過房地產領域的許多角色:租客、屋主、二房東、房屋仲介(租賃、成屋)、法拍代標業務、建設公司土開業務、改建整合業務、道路用地容移業務、不動產二胎放貸業務、不動產投資人等,資歷與經驗均相當豐富且完整。

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