雷皓明/「疫」籌莫展下可要求房東降房租嗎

▲▼租屋。(示意圖/CFP)

▲疫情下,有不少房東願意調降房租,在法律上,針對無法預測、事先內化到經營成本中分散風險的情形,有透過「情事變更原則」,讓法院介入調整。(圖/視覺中國CFP)

在新冠肺炎疫情影響下,最近有不少房東表示願意降低房租來減少房客的壓力,政府也拋磚引玉,針對國有非公用土地租金減收,提出可以申請緩繳、免計利息等方案,但這樣「共體時艱」是房東的義務嗎?在法律上,房客有依據請求房東調降租金嗎?

有什麼依據可以調整租金

房東與房客雙方應該在締約時就已經評估在租約期限內的利益與風險,所以原則上,雙方應該要遵守契約的約定。但針對無法預測、事先內化到經營成本中分散風險的情形(有判決舉例如石油危機),如果都不能增減租金,可能會造成對一方當事人顯失公平,此時才有透過「情事變更原則」,讓法院介入調整的必要。

首先是一般原則的規定,契約成立後有情事變更,而這個情形「非締約當時可以預料的」,且如果按照契約「原本的效果會顯失公平」,那當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有效果(民法第227條之2)。

在民法租賃契約當中,針對租金調整也有特別規定(第442條),「租賃物為不動產者,而且『租約沒有約定期限』的話,當事人可以不動產價值的漲跌為理由,聲請法院增減租金。」相反的,如果「租約定有期限」,可以認為雙方當事人有在約定期限內有不變更租金的意思,就不能用這一條的規定來主張調整。

不動產租約有定期限還能調租金嗎

如果不動產租約有約定期限,不能以民法第442條規定請求增減租金,那還能不能主張民法第227條之2情事變更的一般規定呢?

學者多認為,如果符合第227條之2有情事變更之情形、依照原本的契約效果會顯失公平,就算是有定期限的租約,還是可以請求法院變更效果。但有法院判決認為,只有未定期限的不動產租賃才能適用情事變更原則,如果定有期限,應該要依照雙方租約所約定的租金計算方式(高等法院臺南分院96年重上字第49號民事判決)。

過去SARS時也曾有過主張調整租金的案件,法院雖然認為SARS的情況是無法預料的短期劇變,但認為需要證明影響到房屋或土地的價值、受影響而需要調整租金的期間有多久,而且要達到締約時無法預料、顯失公平的程度(臺北地方法院93年度北重訴字第12號民事判決)。SARS當時的幾個案件都是較大規模的公司請求調整租金,與房東的締約能力、評估風險的能力應該相當,也因此不容易被認定為顯失公平,而沒有請求成功。

相反地,考量一般承租人相較之下通常為較弱勢的一方,如果能證明在這波疫情下造成租賃物價值下跌、依照原本租金顯失公平的話,應該允許承租人向法院請求調整受影響期間內的租金。(本文轉載自律師談吉他粉絲頁

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