▲新成屋交易中，眼見不一定為憑，魔鬼往往潛藏在契約與法律文件的細節中。（圖／CFP）
比起尚未興建實體房屋的預售屋交易而言，在新成屋交易過程中，由於實體房屋已然興建完畢，購屋消費者能夠在簽訂買賣契約前，充分前往現場確認房屋現況與施工品質，基於此一優點，部分購屋消費者在確認屋況完善後，往往因理想房屋近在眼前而迫不及待地簽下買賣契約。
但在新成屋交易中，眼見不一定為憑，魔鬼往往潛藏在契約與法律文件的細節中。若僅以新成屋現況完美而迅速出手購屋，漏未仔細確認房屋謄本、契約約定的細節，即可能使不肖建商透過將「部分停車位」灌入「大公面積」的計價方式，使購屋消費者以「明顯不公平之價格」溢付鉅款。
為何無法察覺部分停車位已計入大公面積
住戶停車位的出賣方式，大多採取「單個停車位」而非以「停車位坪數面積」進行計價，由於其「共有部分約定專用」的性質，其產權登記方式多半會與公寓大廈的公共設施（「大公」，如樓梯間、電梯間、梯廳、屋頂突出物等）分開，而停車位則以另一「建號」（俗稱「車公」）進行登記。
但在某些情況，部分出賣人會將位置較差的部分停車位違法「二工」裝修成「其他公設」，且在產權登記時「特別將該等停車位登記在大公建號之中」，以此種方式將「停車位面積」充作「大樓公設」而採用坪數計價，等於讓所有購屋消費者均需負擔自己沒有購買且不一定有使用需求之經過「二工」的「違法取消停車位」，而且依照「大公的坪數」計價方式進行負擔，顯然有失公平。
再者，部分出賣人在進行上開產權登記後，並未主動據實告知購屋消費者建案的各個停車位是如何登記、分配在「車公」或「大公」建號，甚而會在推銷帶看時積極隱瞞或含糊帶過；在買賣契約上，則往往透過模糊的契約文字約定「本建物公設如有遭主管機關命回復原設計用途，買受人不得向出賣人請求任何債務不履行責任」等條款企圖預先卸免出賣人的法律責任。
因此，無論購買停車位與否，購屋消費者就算在締約前親至現場觀看停車位現況，也難以察覺部分停車位「遭違法取消裝修為其他公設」、「被登記在大公建號中，並以坪數計價的方式由全體住戶負擔」等事實，而出賣人以「將單個停車位計價轉變為坪數計價」的方式賺取顯不相當的溢價，待主管機關事後命該等違法裝修為公設的停車位需回復原設計用途時，購屋消費者才會驚覺停車位登記方式有異，並發現嚴重溢付購屋款項。
主管機關的職責與購屋族應注意事項
基於以上新成屋交易存在的實際問題，內政部花敬群次長在2021年赴立法院內政委員會報告「國家住都中心於居住正義議題中扮演的功能與定位」時指出，有鑑於新成屋公設面積、公設比計算的問題，內政部將盡速研擬修法，將停車場、車道面積明文規定不可計入樓上公設計算，讓停車空間面積由購買車位的住戶負擔；然而，迄今仍未見內政部預告相關規定之修正草案，購屋消費者之權益以及其經由長期勞碌所積攢的辛苦錢，仍處於某些不肖建商圖謀不當利益，而將停車位的「車公」灌入「大公」的溢付風險之中。
對於購屋消費者而言，在購買新成屋前，無論有無購買房屋停車位，均應事先確認、詢問建商與代銷公司「停車位是以何種名義進行登記（法定、增設、獎勵）」、「是否有部分停車位登記於大公建號並由全體住戶負擔」、「是否有將車格、車道、車位公設拆開登記」，以免在不知情的情況下無端溢付鉅額購屋款。
政府應努力實踐居住正義
居住正義，是我國目前備受重視的經濟議題，房屋為人民生活且安居樂業所不可或缺的基礎，主管機關自應重視建商與消費者間對於建築相關知識、資訊落差所帶來的交易地位不平等所導致的不利影響。
面對上述問題，筆者呼籲主管機關應盡速提出清楚且公平的公設面積計算方式，並落實、強化建商的「詳實告知義務」，藉以將房屋交易中雙方的權利義務及買賣標的的範圍、內容明確化、清晰化，以利人民在購買新成屋過程中確認一切所需的資訊，避免有心人士透過模糊的契約約定及銷售說詞誤導消費者，方是實現居住正義之道。
●李永然、翁呈瑋，永然聯合法律事務所執業律師。以上言論不代表本公司立場。
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