▲政府大力推動更新，想參與者，首先要詳細評估是要走都更或危老程序，後續則可請教專業律師，由律師為自己的權益把關。（圖／記者湯興漢攝）
台灣各大都市都有為數眾多的老舊房屋，這是眾所皆知的事，其中又以台北市最為嚴重。而這些老舊房屋受限於往昔的建築技術，結構不一定耐震，加上早期公寓很多沒有電梯，而台灣又已進入高齡社會，形成老舊房子「困老」的情況。為此，政府大力推動都市更新，但《都市更新條例》針對都更所規定的門檻不低，導致整合不易，成效有限。
為此，政府於2017年5月10日制訂《都市危險及老舊建物加速重建條例》（簡稱《危老條例》），該條例僅適用於都市計畫範圍內、屋齡30年以上的老舊合法建築物，且非「歷史建築」，還訂有建築基地最小面積的限制。上述門檻對於與有基地面積限制的都更相較要低，目前實施後，就申請件數來說，危老也已經比都更多很多。而這幾年來，筆者在執行律師業務過程中，常有民眾諮詢相關的法律問題，由民眾詢問的問題中，不難理解民眾在此的相關法律知識顯得欠缺。
不論參與都更或危老重建，第一個要詳細評估的就是自己的老舊房屋是要走都更還是危老程序？面對此一問題就必須冷靜思考，先瞭解自己的建築物具備哪一方面的條件？這兩者的差別何在？都必須先行瞭解。
其次，如果決定要走危老重建的程序，雖然目前危老的門檻低，但如果建築基地太小，將來蓋起來的房子恐不理想。目前以台北市而言，位於大安區龍泉段有一處21坪基地的危老，新北市樹林區也有一處僅15坪的危老基地，台中市東區也有一座17坪的危老基地，這些基地將來進行危老重建後，有些可能就會出現「紙片屋」，這是參與危老的地主必須有所了解的。
再者，因為有些大樓、公寓住戶想要自主危老，基本上認為這樣可以省錢，可以不必讓合建的建商賺一手，但筆者要提醒的是，重建涉及不少專業的問題，進行自主危老也要考慮自己社區住戶有無可靠及可資信任的專業人才，否則將來還會遭遇不少困擾。
最後，如果不是走自主危老，而是與建商進行合建，訂立「合建契約」也非常重要。一般合建的契約常由建商片面擬訂並提供，而合建地主必須先考慮建商有無相關實績、信譽口碑。一旦做了好的抉擇，進而要進行談判，藉以爭取較有利的合建條件；條件議妥形成合建契約內容，也應好好研讀相關條款。若不熟悉，切勿裝懂，而應請教專業律師，由律師為自己的權益把關。例如：合建的分屋比、容積移轉、獎勵容積、建築材料、建照、開工、完工、使照、施工期限、租稅負擔、交屋等都必須仔細斟酌，切勿馬虎，這樣才能免於遭到不必要的風險。
俗云：「法律是保護知道法律的人」，再加上「預防重於治療」，進行危老重建，茲事體大，攸關切身利益，更須要建立此一觀念，才可免於後患。
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●李永然，永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、中華人權協會名譽理事長。以上言論不代表本公司立場。
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