蘇南/房屋買賣須附無違建證明 柯P管太多?

▲▼大直房地產,美麗華百貨,萬豪酒店,大直薇閣汽車旅館,大直典華婚宴會館,ATT 4 Fun,美福大飯店,捷運文湖線。(圖/記者湯興漢攝)

▲台北市的買賣房屋要檢附「無違建證明」,地政單位才「得」辦理所有權移轉登記,這樣就能解決違建問題了嗎?但為何其他縣市無此要求?(圖/記者湯興漢攝)

台北市依據《臺北市政府遏止新增違章建築處理措施》第2條第1項規定:「民國104年9月1日起領得使用執照之建築物,起造人或所有權人於申辦建物所有權第一次登記,或因買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記時,得檢附開業建築師出具三個月內有效之建築物無違章建築證明。」因此,台北市的買賣房屋要檢附「無違建證明」,地政單位才「得」辦理所有權移轉登記,但為何其他縣市並無這種要求?

營建署統計,目前全國違建戶總數,2008年底是484,968戶,2018年底為666,475戶,雖然違章查報、拆除每年都有執行,但為何十年來竟然增加了18萬戶,怎麼愈拆愈多?除了新建房屋的陽台外牆外推、陽台加窗或欄柵式防盜窗(防墜設施除外)、夾層、水平/垂直增建及露台皆屬於違建,再者,都市的高房價與人口多,違建數量當然不減反增。

截至2018年11月,新北市違建戶為184,439戶,高雄市為123,140戶,台中市為83,828戶,台北市為81,190戶,桃園市為63,287戶,但為何只有台北市規定「建物辦產權登記時須出具『無違章建築證明』」?違建數比台北市多的新北市、高雄市及台中市卻都沒有如此的要求?

筆者以為,「無違章建築證明」似能提升公共安全、城市美學,自有其公共利益,但為達此目的,就現代化城市及建築技術的進步,亦有很多種方法可達成。《行政程序法》第7條第2項規定,行政行為有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。違章建築是事實認定問題,應要透過政府對違章的舉發、查報及拆除等公權力執法來遏止。而上述規定,無疑是在產權登記上,增加人民在法律上所沒有的義務,是否有「不當連結」之嫌疑?

另外,《行政程序法》第94條規定,行政機關作成行政處分有裁量權時,得為附款;但該附款不得違背行政處分之目的,並應與該處分之目的具有「正當合理之關聯」。準此,北市府的規定非無檢討餘地,建議應朝「便民」及「鼓勵」方向去立法。

屋主「自證己屋」非違建合理嗎?任何人不得「被強迫」作出對自己不利的陳述,何況屋主又沒有認定是否違建的專業能力?《臺北市政府遏止新增違章建築處理措施》於2015年8月訂定,屬於地方行政規則,非自治條例。該條文第2項規定,未檢附開業建築師出具之前項證明,台北市各地政事務所應於登記完畢後一日內通報台北市政府都市發展局依法查察。但地政單位有足夠人力去查察嗎?實務上,大多是透過建築師開立「無違章證明」。筆者質疑,該條文有經過法規影響評估嗎(Regulatory Impact Analysis, RIA)?檢討施行上有無困難嗎?

建商曾質疑,要建築師開「無違章建築證明」有三大爭議:1.查拆違建本是建管單位的責任,怎可藉此規定圖利建築師?何況一份簽證建築師只收3,000元,他會真正到現場仔細比對與「使用執照竣工圖」的差異嗎?2.怎可以遏止違章之名,建管單位行卸責之實?3.對大多數守法屋主而言,其房屋於新建或買賣後都沒作兩次施工,但北市府卻要求產權移轉登記前,要花一筆錢再找建築師證明沒有違建,此舉是否擾民呢?

台灣承續日本據台的《都市計畫法》及建築法令,以及低密度的美國式分區管制,但卻不符合「高密度中低收入」的台灣人居住條件。倘未符合台灣地狹人稠、雨多、颱風多之地理及人文特性的都市設計,並輔以現代化城市規劃基礎,而只抄襲外國的建管法制,又怎能做好?無違章證明非無限制人民權利之虞,否則怎麼違章會愈拆愈多呢?

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▲雲林科大科技法律研究所 蘇南教授●蘇南,國立雲林科技大學營建系及通識教育中心教授,交通大學土木工程博士,中正大學法學博士,中國政法大學法學博士。以上言論不代表本公司立場。

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