蘇南/不當下流老人 養兒防老不如以房養老

▲▼養老,房地產,以房養老,房屋。(圖/視覺中國)

▲為避免淪為下流老人,老年人可選擇以房養老制度,將名下房地產設定第一順位抵押權給銀行,按月向銀行領取借款作養老金,還可繼續住在房子裡。(圖/視覺中國)

台灣已邁入高齡社會,據內政部的「106年簡易生命表」,國人的平均壽命為80.4歲,男性77.3歲、女性83.7歲,皆創歷年新高,也都高於全球平均的男性68.6歲、女性73.1歲。伴隨人口老化的趨勢,我國需要長期照顧的人口相對地增加。

衛福部根據戶口普查資料推估,我國長照的人力需求將由2017年的55萬7,457人,逐年上升,在2026年增至77萬1,431人,其中應照顧65歲以上長者的就須要62萬3,583人。長照是未來的趨勢,但卻面臨專業人力的嚴重不足,例如,培養長照基礎人力的高職長期照顧服務科,近兩年招生成效不佳,以107學年度為例,要招收約千名學生,最後只招到兩百多人,近半數學校都開不成班,成為長照的隱憂。

據家庭照顧者關懷總會指出,照顧服務失能、失智的長者走完生命需要近十年的時間。如何妥善運用資源,安排照顧計畫,雖可透過長期照顧保險、安養信託、以房養老與共生安養等信託方式,進行生前理財規劃,使高齡者無須花用子女的資產養老。

其中的以房養老制度,是一種逆向抵押貸款的社會照護方案,透過信託與保險的結合,縱然發生抵押物受損或滅失,仍得由信託專戶持續撥付保險給付。自2015年金管會通過以來,有近13家銀行開辦以房養老相關業務,已承作超過三千多件,核貸金額超過160億元。

以房養老的運作方式分為非信託型與信託型兩種。前者係依民法第881-4條規定:「最高限額抵押權得約定其所擔保原債權應確定之期日,並得於確定之期日前,約定變更之。前項確定之期日,自抵押權設定時起,不得逾三十年。逾三十年者,縮短為三十年。前項期限,當事人得更新之。」於法律關係上,借款人為擁有不動產的申請長者,貸與人則為銀行。年滿60至65歲之信用正常的本國自然人,以借款人本人單獨所有或夫妻共有之房地產為擔保品,設定第一順位抵押權給銀行,即可按月向銀行領取借款作養老生活金,且年長者仍可繼續居住使用該不動產。

長者抵押的不動產,最高可向銀行貸到該不動產鑑價總額的七成,貸款利率通常在1.8%~2.6%(採機動計息)。貸款最長可達30年,由銀行「按月定額撥款」給高齡長者領用,充實其退休生活、安養醫療資金。至於老人每月可以領多少錢,應就房地產價值及貸款年限等具體計算。

以房養老把不動產設定抵押給銀行而按月撥(借)款給長者,所以免連帶保證人;但若長者死亡時,則須通知子女等義務人。貸款期間倘高齡者的生命結束時,則借款契約自為終止。此外,倘長者在貸款期間要把房地產出售時,則須一次性還清貸款。

若貸款期間長者生命結束,則可由子女等繼承人,將長者的借款契約辦理換約,以子女作為借款人來清償高齡者的生前借款,以拿回長者的房地產就可依法繼承該筆不動產。反之,若子女對長者遺產拋棄繼承時,則長者生前已向銀行設定抵押的房地產,銀行有權向法院聲請拍賣該筆不動產擔保品,就賣得價金受償。

如果房地產拍賣金額不足以清償長者生前的借款及利息,應就借款人(長者)的其他財產追償,或以流抵契約將擔保品之所有權移轉給銀行,也可以就借款人(長者)的其他財產追償。反之,如果該房地產的價值足以清償銀行的債權,則超過部分應返還給子女等繼承人。此外,亦得由繼承人與銀行協商,將已抵押借款的不動產過戶到子女等繼承人名下後,再由其申請房貸,借新還舊。

亞洲大學張智聖教授指出,以房養老制度還可以整合信託及年金保險、醫療保險、長照保險商品、外匯業務等多元方案,且銀行須確保專款專用,負有保全長者資產之義務。筆者認為,要避免淪為下流老人,老有所養,光靠政府施政及年金改革是不夠的!如何在老後活化資產,以房養老的逆向抵押擔保貸款不啻為保障退休生活的選項之一,亦可彌補政府長照資源的不足,但此制度可能衍生之家庭倫理、社會問題、經濟風險等,政府相關部門及金融界應謹慎研究,以長者最佳利益為上。

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▲雲林科大科技法律研究所 蘇南教授●蘇南,國立雲林科技大學營建系及通識教育中心教授,交通大學土木工程博士,中正大學法學博士,中國政法大學法學博士。以上言論不代表本公司立場。

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