劉彥君/你的房子其實不是你的?不動產借名登記與洗錢防制

▲房地產,房價,台北市,台北101,都更,都市更新,房市,老舊房屋,頂樓加蓋,違建,住宅區,買房,購屋。(圖/記者李毓康攝)

▲不動產借名登記在台灣很常見,但大多數人可能從未認真考慮過,借名登記的約定是否有效?出名的登記名義人若反過來侵占財產怎麼辦?(圖/記者李毓康攝)

在台灣,何謂洗錢?依據《洗錢防制法》第2條規定,洗錢有三種定義:1.為意圖掩飾或隱匿特定犯罪所得來源,或使他人逃避刑事追訴,而移轉或變更特定犯罪所得之行為;2.為掩飾或隱匿特定犯罪所得之本質、來源、去向、所在、所有權、處分權或其他權益者之行為;3.為收受、持有或使用他人之特定犯罪所得之行為。以上定義其實是大多數洗錢行為的動態過程,一稱為處置行為(Placement);二稱為多層化行為(Layering);三稱為整合行為(Integration)。

依2017年6月28日最新《洗錢防制法》之修法重點:提升洗錢犯罪之追訴可能性、建立透明化金流軌跡、增強我國洗錢防制體質及強化國際合作,其中,建立透明化金流軌跡對於不動產交易的影響最為密切。新法新增了地政士及不動產經紀業客戶審查義務及交易紀錄保存義務,並參照了國際規範建議,將地政士及不動產經紀業納入規範。

目前依照《洗錢防制法》第5條第2項之規定,非金融事業或人員其所肩負之義務有:1.客戶審查義務(金融機構及指定之非金融事業或人員應進行確認客戶身分程序,並留存其確認客戶身分程序所得資料;其確認客戶身分程序應以風險為基礎,並應包括實質受益人之審查,詳參同法第7條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第4條);2.交易紀錄保存義務(金融機構及指定之非金融事業或人員因執行業務而辦理國內外交易,應留存必要交易紀錄,詳參同法第8條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第7條);3.可疑交易通報義務(金融機構及指定之非金融事業或人員對疑似犯第14條、第15條之罪之交易,應向法務部調查局申報;其交易未完成者,亦同,詳參同法第10條及地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法第8條)。若違反上述義務,恐被處以新台幣5萬元以上100萬元以下之罰鍰。

我國法律上之財產「借名登記」並無立法明文,依最高法院判決之定義,指「當事人約定,一方(借名者)經他方(出名者)同意,而就屬於一方現在或將來之財產,以他方之名義,登記為所有人或其他權利人之契約,是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致,始能成立借名登記契約。且不動產登記當事人名義之原因原屬多端,主張借名登記者,應就該借名登記之事實負舉證責任」(最高法院107年度台上字第629號民事判決)。換言之,當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用,他方允就該財產為出名登記之契約,即為借名登記契約性質類似「委任契約」。

不動產借名登記在台灣非常常見,原因有:規避法律上資格限制(例如農地、原住民保留地、國宅、軍眷宅)、規避稅捐(例如地價稅累進稅率)、躲避債務、債信(例如為取得較低利息、增加借貸金額)、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產(例如避免朋友借錢、公務員身分)、宗教寺廟廟產登記於自然人名下、共同出資投資登記一人名下等等。

但借名登記之前,大多數民眾可能從未認真考慮過,借名登記的約定是否有效?有沒有可能出名的登記名義人翻臉不認人,反過來侵占財產?出名的登記名義人在外欠錢,導致財產被查封?出名的登記名義人偷偷把財產賣掉了?借名登記久了,財產要不回來?甚至自己其實已經構成犯罪了?最高法院對借名登記契約,認為在民事上若不違反強制規定而構成脫法行為,例如原住民保留地開發管理辦法第18條第1項「非原住民不得承受原住民保留地」的規定,此類借名契約的法律關係應為無效。

此外,原則上認定借名登記契約的有效性,屬於民法債編所未規定之「無名契約」,類推適用民法「委任」之規定。但將自己的不動產借名登記將承受許多法律風險。在內部關係而言,若涉及訴訟,依法院實務,借名人與出名登記人若產生爭議,借名人必須提出資金、權狀等證據,證明為實際所有權人;若無法舉證,即有敗訴無法請求返還之風險。又若涉及與第三人法律關係,出名人亦即不動產登記名義人若出賣該不動產等,依最高法院106年度第3次民庭會議決議,即便第三人買受時惡意明知有借名登記之情形,借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任,不得請求第三買受人返還該不動產。再若該登記名義人在外欠債或欠稅受法院強制執行或行政執行,借名人亦即實際所有權人亦不得以借名登記為由對抗法院強制執行或行政執行。

在刑事法律上,登記名義出名人未經借名人同意出賣所借名的不動產時,實務上雖多認為不構成侵占,但仍可能構成刑法第342條之背信罪。而觀察實務上許多法院判決,若是由借名人直接移轉予出名人,謄本上之登記原因登載買賣或贈與,然實質上並無買賣或贈與之事實,而可能涉及使公務員登載不實刑責之問題。以借名登記行為登記不動產應審慎為之。

至於借名登記與《洗錢防制法》的關係,因不動產有價高、保值及可流通等特性,可能成為不法分子漂白贓款管道,為此,《洗錢防制法》本次修正將地政士及不動產經紀業(包含不動產仲介業及代銷業)納入洗錢防制體系。內政部也發布地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法及地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐注意事項。因此,地政士及不動產經紀業依據《洗錢防制法》第7條第1項規定,於辦理不動產買賣交易時,應進行客戶及其實質受益人的身分確認程序。審查客戶身分的規定,包含其交易實質受益人(如信託關係之受益人、不動產登記予第三人者),故借名登記中,地政士及不動產經紀業透過確認客戶及其實質受益人(以上兩者通常為借名人,以下同)身分及徵詢登記予第三人(出名人即登記名義人,以下同)之事由,以確保不法資金沒有藉由人頭或紙上公司名義購買不動產。

地政士或不動產經紀業所屬人員於執業過程中,也須依《洗錢防制法》規定,將客戶提供之相關身分文件予以確認、留存或記錄客戶及其實質受益人之身分資料,及對於現任或曾任國內外政府或國際組織重要政治性職務之客戶或受益人與其家庭成員及有密切關係之人,加強其身分審查及了解資金來源。

另,地政士及不動產經紀業須依《洗錢防制法》規定,留存不動產買賣有關交易紀錄。最重要機制則為,地政士及不動產經紀業發現疑似洗錢行為,都有義務向調查局申報,並由檢調單位進行後續調查,包括:客戶身分或資金來源有洗錢嫌疑;假冒、偽造他人身分要求把不動產移轉給無關第三人;有資金來源不清、有大量以現鈔支付等。

不動產交易即使以借名登記方式為之,地政士或不動產經紀業所屬人員有義務確認實質受益人,有核對身分關係與金流來源義務及懷疑不動產交易可能為洗錢之通報義務。若有此相關需求者,建議先諮詢法律專業人士,免得賠了夫人又折兵,讓自己惹來官司纏身。

●劉彥君,基隆地檢署檢察官,台灣司法人權進步協會會員。以上言論不代表本公司立場。

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