公寓頂樓違建又加鐵門上鎖!其餘住戶皆可提告

▲▼頂樓加蓋,違建,居住安全,老舊建築,都市更新,房地產,房市。(圖/記者李毓康攝))

▲頂樓加蓋衍生許多法律問題,法界人士提醒,不容輕忽。(圖/記者李毓康攝)

記者吳銘峯/台北報導

目前法院實務經常見到,舊公寓頂樓鄰居除了違法加蓋之外,在該樓梯間多增設被鐵門管制進出,其他住戶應如何確保自己的權益?法界人士建議,除了向主管行政機關提出檢舉請求拆除外,還能向法院向起訴主張民法相關權利,更能向當地地檢署或警方提告追究頂樓住戶相關刑事責任。

台灣司法人權進步協會會員、基隆地檢署檢察官劉彥君指出,建商通常以較高價格出售頂樓房屋,故頂樓住戶多認為自己有使用屋頂平台(即公寓大廈管理條例所稱之樓頂平台)的專有權利,甚至認為此約定成俗為一種交易「習慣」。但實際上,法院實務上大多不承認這種習慣。因屋頂平台屬共有物,共有物的使用收益須經全體共有人同意,此有法律明文規定。對於法律已有明文規定的部分,法院即應依照法律判決,不受頂樓住戶所稱的社會習慣拘束。

而頂樓住戶也經常主張,違建屬於1995年(民國84年)之前「老違建」,經行政機關認定可以「免拆」或「緩拆」,但這只是政府機關的行政措施,不能阻礙其他住戶行使私法上權利。其他住戶仍可訴請拆除頂樓加蓋違建,法院並不會因為該違建被列為「免拆」或「緩拆」就判決頂樓住戶勝訴。一旦取得勝訴確定判決的其他住戶,就可以聲請強制執行,將該違建拆除,而且拆除費用還要由該樓頂平台加蓋的住戶負擔。

另外,樓梯間的通道亦是供公寓住戶意外災變逃生用,如將公寓的樓梯間兼有逃生通道作用的樓梯口,裝設鐵門並上鎖,使公寓住戶無法通行到屋頂平台,當發生災變住戶根本無法逃生,除已違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定,依公寓大廈管理條例第49條第1項規定,由縣市主管機關對違法者處新台幣4萬元至20萬元罰鍰,屆期若不改善,得連續處罰外,亦會致生刑事責任。法院實務上許多刑事判決均認為,樓梯口裝設鐵門並上鎖若阻塞公寓大廈的逃生通道,妨礙其他住戶在火災或其他災難發生時,沒有辦法經由頂樓的逃生門進入頂樓平台避難,使他人生命身體陷於危險,即構成刑法第189 條之2 第1 項後段之阻塞逃生通道罪,可處3年以下有期徒刑。

所以歸納以上意見,反對頂樓住戶加蓋或樓梯間裝設鐵門並上鎖之其他住戶,可行使的權利為:(一)向主管行政機關提出檢舉請求拆除。(二)向法院起訴主張民法的所有物妨害排除請求權、侵權行為及不當得利。(三)向當地地檢署或警方提告追究頂樓住戶相關刑事責任。

關鍵字:法律,人權,台灣司法人權進步協會,頂樓,違建,鐵門

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