「地上權住宅」自住便宜又免繳稅!法界:問題重重

▲華固新天地爆發糾紛,住戶今天到北院按鈴向董事長提出民事求償。(圖/記者張曼蘋攝)

 ▲地上權住宅目前仍有許多法律問題,尚待解決。圖為買地上權住宅之住戶,日前到地檢署對建商提告。(圖/《ETtoday新聞雲》資料照。)

記者吳銘峯/台北報導

政府近年來推出「地上權住宅」,讓民眾付租金租用房屋「地上使用權」,而非取得房屋的「所有權」,打的是自住便宜、又可免繳地價稅。但法界人士發現,「地上權住宅」不能向銀行貸款、產權移轉也要透過建商、不能設置管委會,房屋租金更難以預期等等的法律問題,民眾千萬要注意。

台灣司法人權進步協會會員、基隆地檢署檢察官劉彥君指出,地上權在民法上是除了自有的土地以外,可以使用他人土地的一種權利,所以被歸屬為「用益物權」。設定普通地上權的目的,限於在他人的土地上、下有建築物與其他工作物。自己沒有土地,藉著地上權的作用,卻可以在他人的土地上建造富麗堂皇的房屋。對許多建築業者來說,這當然是一個大好機會,但地上權是定有期限的,目前實務預定設定地上權期限多為50年,通常也需支付土地所有權人相關權利金。

劉彥君表示,財政部國產署在1996年標出第一批作為地上權住宅的土地,都是「可分割過戶」的住宅。當時政府基於活化土地標售地上權,而地上權住宅因為有使用年限,價值會隨著時間遞減,因此買方以自住為主,而非投機炒房價;再加上總價較低(地上權住宅不必繳地價稅,但要繳租金),可以讓收入有限一般民眾有房可住,理應是政府、消費者與建商三贏的良善政策。

不過政策因行政便利的關係,出現大轉彎,相關機關在2001年後將地上權建物標案改為「不可分割」,直接對口轉為開發商,以便政府不管收地租或是時間到期收回房屋,都只需面對一個開發商,不用面對許多民眾。這也產生出諸多原始地上權所未設想到之法律問題:

(1) 不能分割過戶的使用權住宅,無法直接向銀行貸款。此類型住宅,民眾支付上千萬元買到的,不過是長達50至70年的房屋「使用權」,沒有房屋土地的「所有權」,對於銀行來說,無法作為抵押權的標的物。

(2) 移轉產權仍須透過建商
移轉、贈與、繼承手續麻煩。不能取得房屋所有權的使用權住宅,買房無法取得地政機關核發權狀,這類的房屋雖然宣稱可以交易,但因為建物所有權登記在建商名下,任何移轉、贈與和繼承等法律上行為都必須透過建商,無法如同一般不動產辦理相關地政登記。

(3) 管委會設立產生爭議
建物所有權人才能成立管委會,而不可分割過戶的使用權 住宅,買方無法適用「公寓大廈管理條例」來成立管委會,等同失去依公寓大廈管理條例成立管委會的權利。

(4) 地租負擔事先難以預期金額
租房子,房屋稅和地價稅等持有稅,就是由房東承擔,地上權住宅卻需先付房價,還要付房屋稅和地租等持有稅,因此買地上權房屋應把後面的成本也加起來計算,才知道有沒有買貴。

因此,劉彥君建議,政府既視土地為日益稀少資源,將地上權住宅列為實現居住正義問題的途徑之一,中央和地方政府應對於地上權住宅制定一個完整配套,盡速推動「定型化契約範本」,並將地上權住宅納入「公寓大廈管理條例」內。另外修改稅制,避免業者鑽法律漏洞,損害消費者權益,才可能同時降低業者所承擔之法律與稅賦風險,以解決目前的亂象。劉彥君最後強調,政府的政策需明確,才可將立法多年卻始終如空中樓閣之地上權建物真正市場化。否則,以現行非驢非馬的變形地上權住宅,想要實現居住正義,恐怕僅是望梅止渴了。
 

關鍵字:法律,人權,台灣司法人權進步協會,地上權,住宅,檢察官,地價稅

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