劉彥君/零元買房可能嗎?小心最後住進牢房!

▲▼養老,房地產,以房養老,房屋。(圖/視覺中國)

▲臉書上常有廣告說可零元買房,恐透過偽造買賣契約,將契約成交價格灌水,詐欺銀行,達成零元買房結果。(圖/視覺中國)

近期在臉書或社群網站上常有廣告,有老師說要教你零元買房、集資買房等類似說明會,但是否真的可以零元買房?零元買房、集資買房真的如那些被稱為老師的人說的一樣好康嗎?其實,這些手段多半是哄抬行情、將來賣房節稅或想拿到高額度貸款等因素,蓄意墊高房價登錄金額,造成買賣雙方及地政士都可能背上刑責。

所謂零元買房,實際上就是透過偽造買賣契約,將契約成交價格灌水,詐欺銀行,達成零元買房的結果。舉例來說,一間成交價格1,000萬元的房子,理論上最高只能貸到800萬元或850萬元(成交價八成),透過偽造買賣契約,將成交價拉高到1,200萬元或1,250萬元,加上可能有銀行房貸人員與其配合,讓銀行去認可這個偽造的成交價,如此就可以達到宣稱的零元買房。

但偽造買賣契約可能觸犯了刑法的偽造文書罪,申請貸款時對銀行來說是詐欺銀行,實價登錄的申報義務人,也從原本的代書變成買賣雙方,也會發生使公務員登載不實的罪責。因實價登錄僅形式上審核申報人之身分無誤後,即應予受理,地政機關並無實質審查權,賣方配合買方、地政士登錄不實價格,均為共同正犯。

另外集資買房,之前最有名的就是某投資客在竹南的建案,揪合網友集資去買,被發現其實根本是一批賣不出去的房子,只是透過這樣的方式來出貨,參加者接的是刀子而非蘋果。賣不出去的建案或二手屋,仲介或代銷與所謂的老師們勾結,讓不知情的民眾進場,住進了「套房」。這如同股市中,投顧老師鼓吹散戶進場,但主力卻暗中出貨、倒貨。

在房地產市場裡,資訊遠沒有像股市那樣透明,因此現在零元或集資買房成為出貨工具的手法。我國不動產物權採登記主義,集資買房務必共同登記,未來賣房須經過所有產權持有人同意才可處分不動產,並依照出資比例決定所有權的占比。而《土地法》規定,不動產所有權超過三分之二者,可有權利自行處分其不動產,因此合資購屋也要避免某一人持有權利範圍超過三分之二,免於未經同意擅自賣屋的糾紛。

因購買房屋與土地,移轉登記才可取得不動產所有權,因此移轉登記是不可缺少的步驟。揪團購得之房屋雖然是多數人所集資,也要推定一個人出面登記為所有權人;或者將購買的不動產按出資的多少,換算為持分(法律上稱為應有部分),依《民法》第817條第1項的規定,按各人的持分登記為分別共有。

登記為共有以後,雖然不動產的權利獲得保障,但持分之人眾多,難以眾志成城,不利房地的出售,也與揪團買屋是在將本求利的本旨相背,所以現實中不是一種可以靈活運用的方法。

至於以個人名義辦理登記,被登記為所有權人者,依《民法》第759條之1的規定,推定登記權利人適法有此不動產上的物權,其他的投資人與登記為所有權人之間,只存「債」之關係,其他集資人都得看登記所有權人臉色行事,若登記所有權人存有私心,紛爭可能沒完沒了。

再者,如果登記所有權人之債權人聲請法院查封扣押集資購買之房地,就需等到糾紛終了,才可以處分集資購買房地,更可能遭法院強制執行拍賣因而移轉登記予他人,而價金交付予登記所有權人之債權人,導致其他集資人都血本無歸,更是集資買房最大法律風險。參與揪團買屋以前,要將這些問題考慮清楚,若冒然投入,想全身而退恐沒有那麼容易!

此外,網路上的「房地產老師」,鼓吹他人集資買屋,最後變成吸金的龐式騙局,該名老師捲款潛逃的例子所在多有。例如前陣子有位房產投資講師吸金25億後竟人間蒸發,僅留下數百位血本無歸的受害者。當集資買屋把錢交給陌生人,購置產權也登記為陌生人時,只靠一張契約、一張本票,對集資買房者的法律保障其實非常低,當老師人不見了,契約和本票也等同於壁紙。如今經濟黑天鵝滿天飛舞,也許有些老師一開始並不打算吸金,只是當市場反轉或有時操作不慎造成虧損時,不選擇誠實面對反而溜之大吉,抑或抵擋不住金錢誘惑鋌而走險。老話一句,「投資必有風險,投資前請審慎評估」。

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●劉彥君,台北地檢署檢察官、台灣司法人權進步協會會員。以上言論不代表本公司立場。

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