遺產E劇場/母親留下大批土地 遺產價值計算學問大

▲▼ 北高房價差異。(圖/記者陳建宇攝)

▲ 土地市價與公告土地現值不同,在計算遺產稅時常被混淆。(示意圖/記者陳建宇攝)

記者李瑞瑾/綜合報導

土地價格分成很多種,在申報遺產稅時,土地價值究竟應該用何種價格計算申報,對遺產稅的高低影響很大,法律上到底應如何計算呢?

【案情故事】

徐先生和妹妹兩人都是上班族,兄妹倆最近剛辦完母親的後事。

他們母親生前很喜歡投資土地,所以在過世時,留下不少土地資產,這些土地散布在台灣各地,從都市建地到郊區的山坡地都有,加起來共有20多筆。

由於他們想弄清楚這些土地到底價值多少,所以請估價公司幫忙估價,估價結果認定這些土地市價算起來,總價值差不多在2億左右。

兄妹倆聽了一喜一憂,喜的是因為土地值不少錢,但憂的是2億的土地算下來,遺產稅恐怕是天文數字。

【法律解析】

本案中,徐先生和妹妹繼承到市價約2億的不動產,但徐先生是否就一定要按這個金額來申報遺產稅呢?

其實不然,因為一塊土地其實都有三種不同的價格,而每一種價格都有不同的功能。

第一種價格是市價,係指土地在市場實際買賣形成的參考價格;第二種是公告土地現值,係指土地經地價評議委員會評定後公告的價格,當土地發生買賣或繼承時,稅捐機關就會用當期公告土地現值來計算要課徵多少稅;第三種是公告地價,係由各縣市政府定期參考當年期土地現值及其他因素後所公告之地價,作為申報地價稅的參考。

通常一般民眾比較了解的是市價,政府規定的實價登錄價格就是指市價,在本案例中,不動產估價師計算出的2億,就是市價。

由於市價不易有客觀標準,因此課稅實務上,土地都是以「公告土地現值」為準,且為考量民眾稅賦負擔,因此公告土地現值通常都會低於市價。土地現值可至內政部公告土地現值及地價查詢系統查詢。

因此本案中,徐先生在申報遺產稅時,應以公告土地現值為基礎來計算土地價值,而非用市價計算,所以最後計算的金額,理論上應會低於2億,而且若這些土地中有農地(需農用)或公告設施保留地等,都還可以從遺產總額中予以扣除。

【劉韋德律師小檔案】

台大法律系畢業,擁有律師執照,擅長財產繼承、遺囑撰寫教學、遺產分配、房屋買賣等案件。《ETtoday保險雲》邀請到擅長房屋財產繼承、遺產等相關法律規定的律師劉韋德,開闢「遺產E劇場」專區,不定期和讀者分享《民法》、《遺贈稅法》等常見實務見解,透過故事舉例的方式,邀請讀者認識法律中的奧秘。

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