房東房客租金明算帳 8個租房Q&A雙方不吃虧

來源:好房HouseFun

房價居高不下,租屋成了不少人不得已的選項。然而不論是包租公或是租屋族,對於租金總是各有立場,怎麼樣拿捏才能讓雙方都不吃虧?

房東篇
秀秀一家剛搬進內湖新家,決定把住了二十年的老公寓出租,大夥兒推派秀秀全權處理招租事宜。

升格新手包租婆,秀秀馬上面臨許多煩惱。老公寓鄰近政大學區,她猶豫著應該簡單整理後整層出租,還是花點錢改成分租套房?考量租金報酬率,最後還是決定裝潢成分租套房。

換上全新家具,老公寓搖身一變,吸引不少學生上門詢問。缺乏經驗又心軟的秀秀禁不起學生討價還價,以每間套房七千五百元價格出租,有租客提出「一次繳清一年房租,寒假免一個月租金」條件,也有包租婆朋友建議秀秀保障自身權益,乾脆在合約註明租金為半年繳。

三間套房很快就收到訂金,秀秀正著手準備租賃合約時,突然接到一名上班族來電,表示願意以八千五百元月租金承租,令秀秀十分心動,猶豫是否該犧牲兩倍訂金,退掉其中一位學生的租約......

Q1.不同房型的租金金額應該怎麼訂?
徐銘達建議,先上網查詢鄰近待租物件價格,透過比較值做加減分調整,若周邊待租物件屋齡偏老,重新裝潢有機會提高租金,附家具租金也可比空屋高,但應避免訂價過高嚇跑房客。

從房型來看,獨立套房價格優於分租套房與整層,整層出租多半是空屋狀態,租金價格彈性較大;分租套房含小工概念,雖有兩道門鎖,但安全性不比獨立套房,房東取得條件較低,多無獨立門牌,租金要比獨立套房略低。

Q2.租金季繳、半年繳、年繳對房東來說有利嗎?
一般租賃多以「月繳」為主,但一次能收到一整年租金的「年繳」制度,對房東來說確實最有保障。

徐銘達表示,實務上會選擇年繳者,多半是像秀秀所遇到的情況,以一次繳清租金作為議價籌碼,但如此一來若房客臨時退租,便很容易有後續退租糾紛。

徐銘達解釋,除非合約上有特別註明「年繳」,若房客一次繳清整年租金,應視為「預繳」,假設房客中途不租,房東仍有義務退回剩餘租金。

Q3.收了定金之後就代表租約成立了嗎?
《民法》第248條規定:「訂約當事人之一方,由他人受有定金時,推定其契約成立。」定金是契約履行前的一種承諾,看屋後若房客有意承租,房東亦願意出租給他,房客便預先付給房東一定金額,用來確定雙方均會履行租約。

定金支付並無法定上下限,房東通常會自訂金額請房客支付。對承租行為而言,不論定金多少都代表一種承諾,可依雙方租賃意願強弱而決定數額。起租後,定金即轉為押金。

Q4.已收定金, 但又不想出租了,該怎麼辦?
根據《民法》第249條第1項第3款:「契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還所受之定金。」

以秀秀為例,若已收學生1,000元定金,卻反悔想用更高租金出租予他人,秀秀即須賠償2,000元給該名學生。

徐銘達建議,站在房客立場,若遇到非常喜歡的物件,可多付些定金,一旦房東反悔還可多賺一點,但若房東要求定金過高,法官認定違反比例原則,可令房東返還部分。

房客篇
偉偉是大一新生,因沒抽到宿舍,趁開學前趕緊北上找尋租屋處。一口氣看了數間房子,偉偉決定多花點錢租套房,付房東兩個月押金與第一個月租金,開開心心迎接大學新鮮人生活。

轉眼半學期過去,偉偉與班上幾位同學感情十分要好,其中幾人受不了宿舍門禁規定,興起在外合租房屋念頭,想揪偉偉加入,但偉偉已跟房東簽了一年租期,擔心毀約會被沒收押金,只能作罷。

偉偉三不五時就會到同學租屋處串門子,發現房東提供給他們的家具都是新的,客廳電視又大,相較之下偉偉的小套房不但家具老舊,浴室還有壁癌剝落,讓偉偉想要求房東酌減租金。此時偉偉家中財務出現狀況,眼看無法如期繳交房租,只好硬著頭皮向房東求情......

Q1.付了押金與租金,須請房東分別開立收據嗎?
押金在法律上稱為「押租金」,目的是為擔保房客定期給付租金,以及在租約期滿時按時返還房屋;至於「租金」則是向房東承租房子須定期支付的金額。

依據《土地法》第99條規定,押金不得超過租金的2倍,超過部分房客有權利對房東主張用來抵付房租。至於收據的用途則是表明雙方已發生貨幣交換的證明文件。

徐銘達提醒,租金與押金可共用一張收據,但須註明不同款項名稱與金額,同時應寫清楚雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等,避免任何一方發生付訂拒租情形。

Q2.已付租金但又不想租了,可請房東返還租金嗎?
法律規定,房客只有在《民法》第424、430、435、436條等特殊情況之下,得以提前終止租約;否則若在租約期滿前想搬離,就已構成違約事實,一旦契約上有約定提前終止租約的賠償條文時,就應依照契約條文行使。

以偉偉為例,若是為了想和同學合租,造成違反1年租約事實,房東得依法沒收全數押金,並按合約條文要求賠償。

Q3.若房屋毀損或過於老舊,可請房東減少租金嗎?
使用期間內房屋若因老舊損壞,房客可先要求房東出面修繕,或先告知房東後再自行修繕,費用可從租金扣除。

但必須先釐清屬自然或人為,前者由房東負責,後者若為房客造成,修繕責任便歸屬房客。若責任歸屬房東,房客可要求相對比例減低租金,若已達無法使用之情形,則可根據《民法》第424條規定,要求終止租約。

Q4.若想遲付租金,應如何處理?
以偉偉為例,徐銘達建議可向房東主動表達困難處,藉以延緩催租頻率。

否則房客若拖欠房租、水、電及瓦斯費,房東可整理出欠款清單,寄發存證信函到對方戶籍地址,要求限期返還價金;若房客不回應,可以「債務不履行」提起訴訟,請法院執行收回欠款。

按《民法》第440條,承租方若拖延繳租,房東可定期限來終止租約,但遲付欠款須達2個月以上租金金額。

達人小檔案

徐銘達

永勝資產管理執行長全台最大包租公,服務超過2萬組房東、逾20萬組房客,永勝協助房東7日內收到催租金,成功率高達95%。

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