▲在「借名登記」的法律關係下，如果一旦所託非人，「出名人」心生貪念，宗教團體所有的不動產將有被私人侵吞的風險。（圖／記者李毓康攝）
為充分保障宗教團體的財產，內政部日前主動提出《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》草案，經行政院院會通過後，於民國（下同）111年1月17日函請立法院審議，立法院旋於同年5月20日火速三讀通過該條例草案，並經總統於同年6月8日公布，該法已自同年6月10日起施行。《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》影響宗教團體的權益甚鉅，對於政府以火速般的立法效率通過本法案，對宗教團體誠屬一佳音。
《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》的立法目的，是為了終結「宗教團體」將其財產「借名登記」於「自然人」名下此種權宜做法。因為在「借名登記」的法律關係下，如果一旦所託非人，「出名人」心生貪念，宗教團體所有的不動產將有被私人侵吞的風險。因此，《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》就所有權歸屬沒有爭議、申請人為具有法人格的宗教團體，且無依法不得承受該不動產的案件，由主管機關列冊囑託不動產登記機關辦理「更名登記」。
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「更名登記」是《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》所規定的一種特殊過戶方式，宗教團體無須再一次地繳納相關稅負，具有避免重複課稅的效果。若想要利用此種「更名登記」的方式節省稅負，依照《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》第5條的規定，必須於本條例施行日起兩年內（113年6月9日），向主管機關申請「權利歸屬」審認。
日前，國內運用該條例辦理「更名登記」，是由財團法人中華基督教行道會透過《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》提出申請，並經內政部於111年10月11日囑託新店地政事務所，將新店教會三民堂「更名登記」為財團法人中華基督教行道會所有。本件更名登記案件，終結了宗教團體與自然人間的借名登記關係，實現了《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》的立法目的，殊值肯定。
根據內政部所發布的新聞，截至111年9月30日止，全國各地已有「143家宗教團體」登錄「797筆」申請，刻正由各該主管機關辦理審認作業中。由此可見，宗教團體將所屬不動產借名登記於自然人名下的情形相當普遍。為保障宗教團體的財產，筆者呼籲宗教團體應立即全面檢視自身所有不動產的產權歸屬，倘若有借名登記的情形，應把握「兩年」的申請期間，盡速向主管機關申請「權利歸屬」審認。
前述新店教會三民堂的案例，得以如此迅速將不動產更名登記為宗教團體所有，是因為公告期間無人提出「異議」。如果不動產登記名義人、其繼承人或利害關係人對於不動產所有權歸屬有不同意見，則應於公告期間內檢附相關證據資料向主管機關提出「異議」。《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》制定有文書交換的程序，讓申請人及異議人得以充分交換意見，倘若雙方仍無法就不動產所有權歸屬達成一致的意見，則仍需透過法院訴訟程序加以解決。
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此外，於無人提出「異議」的情況下，若申請人為不具備法人格的宗教團體、不動產為耕地，或購買或受贈的不動產未辦理移轉登記的情形，則主管機關不得囑託「更名登記」，僅得囑託「限制登記」。「限制登記」僅於《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》的施行期間即「十年」內有效；宗教團體若有不動產經主管機關囑託「限制登記」，應於十年內盡速消滅「限制登記」的事由，俾利於向不動產登記機關辦理「更名登記」或「移轉登記」。
不動產價值高昂，此於寸土寸金的現代社會中尤然！《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》施行後短短幾個月，已有為數不少的申請件數，在在顯示本條例切合了宗教團體的需求。筆者呼籲宗教團體應特別留意條例中有關「期限」的規定，迅速盤點自身的不動產。倘若有借名登記的情形，應迅速依《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》的規定提出申請，就相關程序有不清楚的地方，或需針對異議提出回應意見，甚至有進行訴訟的需求時，則建議尋求專業誠信的律師或地政士協助，方能確保自身權益。
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●李永然、林彥廷，永然聯合法律事務所執業律師。以上言論不代表本公司立場。