李永然、翁呈瑋/【平均地權修法】限制換約轉售是否過當

▲▼預售屋合約,重新簽約,稽查,合約審查,比對。(圖/CFP)

▲《平均地權條例》修正草案中「限制換約轉售」的修法內容,實應審慎考量其手段的必要性,避免成為箝制「私法自治」的枷鎖。(圖/CFP)

近期立法院正以驚人的速度審議《平均地權條例》修正草案,業已通過一讀,並預計在民國112年1月9日完成三讀。本次草案針對「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」、「解約申報登錄」等五大重點進行修正,修法理由強調要引導我國不動產市場正常發展。

筆者認為,儘管政府遏止不動產炒作、維護市場交易秩序的立意良善,但本次修正草案中「限制換約轉售」的修法內容,實應審慎考量其手段的必要性,才能避免《平均地權條例》的修正條文違反《憲法》第23條的「比例原則」,致不慎成為箝制「私法自治」的枷鎖。

「限制換約轉售」干預契約自由

「私法自治原則」是指個人可以依照自身意志,自主地實踐法律行為以形成法律關係,而免於國家的干預或影響,這是近代民法思想的基礎。其衍生出的「契約自由」,也就是個人得自由的決定是否締約、與誰締約、自由決定契約內容、契約如何變更或廢棄的自由、契約方式的自由,是人民依《憲法》第22條所享有的權利之一(大法官釋字第576號);該權利除了為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序,或增進公共利益所必要者外,不得以「法律」限制之,也就是其限制須合乎「比例原則」。

本次內政部提出的《平均地權條例》修正草案,針對「限制換約轉售」初步新增第47條之4的規定(行政院111年4月11日《平均地權條例》部分條文修正草案總說明及修正條文對照表):

1.預售屋或新建成屋買賣契約之買受人,於簽訂買賣契約後,不得讓與或轉售買賣契約與第三人,並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售;或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣 (市)主管機關核准者,不在此限。

2.買受人依前項但書後段規定得讓與或轉售之戶(棟)數,全國每二年以一戶(棟)為限;其申請核准方式、應檢附文件、審核程序及其他相關事項之辦法,由中央主管機關定之。

3.銷售預售屋或新建成屋者,除第一項但書規定外,不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人,並不得接受委託刊登讓與或轉售廣告。

前開草案條文限制預售屋或新建成屋買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售。而違規的買受人或建商,依照該修正草案第81條之3規定,更可按交易戶(棟)重罰新台幣50萬至300萬元。雖然行政院說明如果讓與或轉售的行為違反規定,但非屬「無效」,其效力仍依《民法》其他相關規定辦理;但本次《平均地權條例》修正草案,實質上已經是透過「行政罰」的方式干預、嚇阻人民對於預售屋或新建成屋買賣契約主體所享有的變更自由。

「限制換約轉售」是否必要

行政院就上開草案新增條文,說明其立法目的是為了「維護預售屋、新建成屋市場交易秩序、防杜炒作及保障自住需求者購屋權益之公共利益」,並減少「投資客或不動產相關從業人員透過社群網站集結搶訂預約單,並於簽訂買賣契約後,透過仲介業者或中間人,於短時間內加價轉售牟利,哄抬預售屋價格行情」的行為,從「居住正義」而言,應是可支持的重要公共利益。

然而,為了維護預售屋、新建成屋市場交易秩序及保障自住者購屋權益,透過罰鍰的行政罰方式,直接影響、干預人民原先享有對於契約變更主體的自由,雖然條文中設有例外允許的規範,但依筆者觀點,應不是採取「侵害最小的必要手段」。

筆者之所以認為目前採取「限制換約轉售」並不是「侵害最小的必要手段」,其原因乃在於為了減少「哄抬預售屋、新建成屋價格」的現象,在立法規範上,如果轉而將本次草案中同步新增的第47之5條「重罰炒作行為」的標準與類型細緻化,似已能達到減少炒作房屋價格之目的,該修正草案第47之5條初步設計有「影響不動產交易價格」、「營造不動產交易活絡表象」、「影響市場秩序或壟斷轉售牟利」、「其他影響不動產交易價格或秩序之操縱行為」等構成要件的限制,而主管機關依法必須認定買受人或建商符合上開要件,才能施以裁罰;而不是一旦違反「限制換約轉售」規定,人民就可能在「不具備炒作價格的主觀意圖」或「未影響市場交易秩序」的情況下遭受主管機關裁罰。本次草案以「限制換約轉售」直接干預人民所享有「契約主體變更的自由」,可能造成侵害過度且不符其必要性,而值得商榷。

居住正義,是我國政府為了保障人民生活所應盡力追求、實現的目標;然而,在進行立法設計的同時,也應注意不得違背比例原則,而影響到我國《民法》所立基的「私法自治原則」及人民依《憲法》所享有的「契約自由」。筆者藉本文呼籲,無論立法者或政府主管機關,均應審慎考量本次草案「限制換約轉售」是否符合比例原則,避免因不慎致立法逾越居住正義與私法自治間的界線。

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