▲預售制緣起於香港「賣樓花」的概念，也就是先開花（先付頭期款）後結果（房子建成再交屋）的做法。（圖／記者陳筱惠攝）
● 胡偉良／品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長
近期在興建成本大漲而造成建案爛尾樓日增的情況下，呼籲全面取消預售制的聲音越來越多。
預售制度的起源
1953年香港大亨霍英東創造了「賣樓花」的概念，所謂「樓花」，就是先開花（先付頭期款）後結果（房子建成再交屋）的做法。隨後，這一制度由香港傳入本地，並在新房銷售中被廣泛的使用。目前的操作實務是，房地產開發商在取得建照後，即可將房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金，並按施工進度支付工程期款，至完工取得使用執照後，再辦理房屋及產權交付手續。
預售制度對購房者的壞處和好處？
有不少人認為預售制對購房人極度不公平。首先，房子還沒開始興建，開發商就在銷售中心按照模型或圖面賣房，購房者對房子未來交付的品質基本上無緣置喙。根據以往購房者「買房被坑」的經歷來看，市面上不少交屋時出現「減少配備」、「規劃（設計）變更」、「品質不合格」等情形，更有甚者，預售完之後，開發商直接捲款跑路，最後建案爛尾，購房者淪為「錢房兩空」。
至於好處則在於預售屋通常比新成屋便宜，預售屋的付款也比較輕鬆有彈性，從付定金到交屋前，可以有幾年的較長期間來繳納自備款；除此之外，買預售屋也可以在不變更「管道間」的情況下，變更房屋格局、衛浴及插頭位置，乃致於建材種類，這些對購房者而言，都具極大的吸引力。
房屋預售制度真的助漲了房價？
預售制度協助了頭期款不夠的購房人可以藉助較長的付款期湊足自備款，但也因為如此，使得一些炒房客可以更輕易的進行炒房，政府近期的打炒房措施，應該也是解決房屋預售制度缺點的重要解決方法。
預售制雖長期存在，但不意味著合理。房地產預售與現階段的市場長期掛鉤，貿然取消或許不太可能，但是長期來看，可討論的地方不少。另從歐美發達國家的房地產發展歷程來看，未來大幅修正甚至全面取消房產的預售制度，都是大勢所趨。
▲房地產預售與現階段的市場長期掛鉤，貿然取消或許不太可能。（圖／記者陳建宇攝）
取消預售制的優、缺點？
缺點：
1.取消預售制會推高房價
期房售價比現房便宜。取消預售制，會提高開發商的自有資金率，尤其是資金墊付環節，這會降低開發商的開發速度和擴張規模。造成市場上的新房供應量減少，導致房價上漲。
2.預售制驟然取消會導致大量開發商倒閉
房地產開發算是一個高週轉的行業，預售制取消會使開發商週轉減速，極有可能使一大批資金鍊緊俏（資金流吃緊、融資能力差）的中小開發商因週轉不靈而加速破產，這會加劇「爛尾樓」的產生。
3.開發商的建築成本增加，導致房價進一步上漲
由於開發商的資金成本增加，將使這些開發商，在最後銷售房子時，將自己興建成本的增加轉嫁到消費者身上，從而導致房價進一步上漲。
優點：
「所見即所買」，讓民眾的居住需求能夠更有保障。
小記：筆者的這篇文章並不是在鼓吹及擁護「房屋預售制度」，而是提醒大家，房屋預售制度是有其時代背景的，在必要的時候就要做必要的調整，一刀切的做法常常只是魯莽行事，而無益於大局。
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