洪敏超/欠租不搬家 租霸恐有竊佔刑責

▲▼ 房東,租屋,房仲。(圖/CFP)

▲房客與房東締結的是租賃契約,一旦租賃關係終止或解除後 ,房客就負有將房子恢復原狀。(圖/CFP)

小陳因為疫情的關係,失業很久,房租也遲遲無法繳給房東,面對房東多次催討租金,小陳只能裝作不在家而不予理會 ,房東眼見小陳一直繳不出租金,就下了最後通牒,終止與小陳的租賃契約, 並限期要求小陳搬離租屋處。

小陳心想自己已經失業,如果搬出去了將流落街頭無處可歸 ,於是決定無視房東的最後通牒 ,甚至把房門鎖都換了,避免房東上門趕人,小陳這樣的行為會有什麼問題嗎?

一般來說,房客向房東承租房子居住,雙方締結的是租賃契約,一旦租賃關係終止或解除後 ,房客就負有將房子恢復原狀 ,並把房子交還予房東的義務,如果房客繼續居住在房子裡面,而不繼續繳交租金,在民事法上,就會有不當得利的問題。也就是說,房客居住在房子裡面並沒有法律上的正當原因,卻得以享有相當於付了租金的利益(對房子的佔有及使用),在刑事責任上則可能有竊佔罪的問題。

竊佔罪的主觀構成要件 ,以行為人在出於不法所有意圖為前提,也就是說,行為人知道自己佔有不動產是沒有法律上正當理由的,而在客觀上,則必須破壞他人的持有支配,並建立自己的持有支配狀態。一般典型的案例就是,在他人的空地上搭建圍牆,把空地圍起來據為己有,另一種情形則是公寓的頂樓住戶將頂樓公共空間搭建違章建築居住,排除其他住戶使用的情形 ,這些情形都有可能構成《刑法》的竊佔罪。

以不動產租賃而言,依據《民法》第440條第2項規定,必須房客積欠租金達2期以上,房東才能終止租賃契約, 而如前所述,一旦房東與房客間之租賃契約經解除或終止,房客就沒有繼續佔用租賃物的正當法律權源。如果繼續佔用甚至更換門鎖,使房東無法進入房屋,實際上排除了房東可以繼續使用、收益或者處分房屋的權利時,就構成了《刑法》的竊佔罪。

實務上也不乏出現有過房子經過點交之後,房客又趁房東沒注意,偷偷跑回來住的情形,這種繼續把房子據為己有的情形,也都構成《刑法》上的竊佔罪 ,最高可以處5年以下的有期徒刑。至於單純把家具或者個人物品遺留在原租屋處而未搬離或未帶出的情形,即使這些家具在租屋處佔有一定的空間或者不容易搬動,則未必會構成《刑法》的竊佔罪,仍然需要經過個案判斷,以免竊佔罪的範圍過廣。

此外,房客於租賃關係終止後,若有物品遺留在租屋處時,如果房客有積欠租金的情形,房東對於這些遺留在租屋處的物品是可以行使留置權,為了避免日後的爭議 ,房東不宜任意將房客的所遺留物品加以丟棄,最好是將屋內的所有物品、家具加以拍照或者攝影 ,或請當地派出所協助處理,確認當時的狀態,以免日後各執一詞,產生爭議。

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●洪敏超,台北地檢署檢察官,台灣司法人權進步協會會員。以上言論不代表本公司立場。

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