李沃牆/央行、政院出重手打房 但房貸低利率未解 人民僅能望房興嘆!

我們想讓你知道…不可否認,低利率房貸讓購屋族省下不少荷包,但也給投資客有機可乘,安心炒房,更讓政府打房成一場空。

● 李沃牆/淡江大學財金系教授

長期以來,台灣房價居高不下,已令年輕世代退避三舍,望屋興嘆。近年來,政府打炒房不斷,如央行於3月18日再度緊縮信用管制,即日起公司法人購置住宅最高成數從五至六成一律降至四成,且無寬限期。

同時,行政院也通過「房地合一稅2.0」,將「短期持有」的定義從2年拉長為5年,2年內交易所得會被課45%重稅,5年內交易的稅率也高達35%。然而,作為房價負擔重要指標「房價所得比」仍持續攀高,房價負擔能力為略低。

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▲《所得稅法》部分條文修正草案(房地合一)日前於立法院三讀通過。(圖/記者屠惠剛攝)

根據內政部不動產資訊平台所揭露資料,全國房價所得比在2018年第4季的8.57倍低點後,隔年第1季起反彈,到2020年第4季又衝到9.2倍高點,創下3年來高點。六都方面,台北市在2020年第4季達到15.78倍,相當於民眾想買房子要不吃不喝近16年。

新北市則為12.09倍,也是不吃不喝12年多才能買得起房。桃園市為7.65倍、台中市10.02倍、台南市7.74倍、高雄市去年第4季為7.78倍,均創近幾期新高。

另外,2020年第4季全國房貸負擔率為36.81%,意謂房價負擔能力為略低等級,台北市為房價負擔能力過低的63.12%,新北市及台中市則分別為房價負擔能力偏低的48.36%、40.08%;另桃園市為30.59%、台南市為30.94%、高雄市為31.12%,都是位於房價負擔能力略低的區間。

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▲即便政府已出手打房,但「房價所得比」仍持續攀高。(圖/記者陳建宇攝)

尤有進者,央行於4月26日所公布3月國銀消費者貸款統計中,房屋貸款餘額與建築貸款分別來到8兆1,875億元(台幣,以下同)與2兆5,394億元,雙雙締造歷史新高紀錄。

內政部統計,去年全台買賣移轉棟數32.6萬棟,也創下近7年新高。永慶房產調查亦指出,去年都會區房價全上漲,桃園、新竹、台中漲幅都超過7%,新竹縣市更來到8%。而桃、竹、中、南、高均漲破歷史高點,房地和股市一樣地價量齊揚,簡直熱到不行。

俗話說,「打蛇打七寸」,但令人狐疑的是,為何長久以來,政府打房卻愈打愈熱?看似嚴格的新打房政策能見效?

房貸利率長期走低 政府打房成一場空

根據央行統計,2000年,國內五大銀行新承做房貸利率全體國銀的平均購屋貸款利率(年底值)為6.522%(參考圖1),之後幾乎呈一路下滑趨勢,2008年底仍有2.523%,但政府於2009年金融海嘯時為刺激買氣,避免房地產崩跌,推出數千億的優惠房貸,令房貸利率降至1.641% ,2020年底更降至為1.356%歷史低點,今(2021)年3月也維持在1.357%低利率,而這低利率除了與銀行整批分戶貸款增加,分戶貸款利率較低而下滑外;少數銀行考量房貸市占率,略為調降房貸利率,也是主因。

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由於房貸期間長達20至30年,世界先進國家均將利率維持在一定水準之上,日本儘管已進入「零利率」多年,但20年房貸固定利率也至少在1.50%以上。

不可否認,低利率房貸讓購屋族省下不少荷包,但也給投資客有機可乘,安心炒房,更讓政府打房成一場空。

適用打房受限戶占比低 打房政策大打折扣

據財政部所公布去(2020)年房屋稅籍全國歸戶統計,全國「有殼族」共約804.1萬人,以名下持有一戶者占比最高,達71.2%,其次為持有兩戶占19.1%,持有三戶者占5.8%,持有三戶以下者合計占比達96%,剩餘4%(近31.9萬人)則是持有四戶以上者的有房大戶。

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▲ 全國「有殼族」共約804.1萬人,以名下持有一戶者占比最高。(圖/記者林裕豐攝)

而自去年12月以來,央行已兩度加碼房市信用管制措施,但從房貸增量續增觀察,政策成效目前並未彰顯:主要係台灣房貸自住比重高達86%,而央行採取的房貸管制措施為同一名下三戶以上房貸,「受限戶」的占比不高。

另在「上有政策,下有對策」下,多戶持有者在稅費考量下,早已採分散方式因應,讓央行的打房政策大打折扣。

股市大漲荷包滿滿 買房如買菜不手軟

股市有財富創造效果,按過去歷史經驗,每當股市大漲之後,房市也會跟漲。在新冠疫情後,全球資金氾濫,股市大漲並紛紛創下歷史新高。

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▲台股屢創歷史新高,也使得諸多投資人荷包滿滿。(圖/記者湯興漢攝)

台股也不例外,在突破30年高點後,不到數月已來到萬七至萬八行情,市值大躍進足以讓許多投資人荷包滿滿。在賺飽飽又擔心手中現金貶值的情況下,不動產不失為通膨下較能夠保值的產品之一。

君不見,富豪買豪宅不手軟,一次下訂多戶;而科技新貴買預售屋就跟買菜一樣,因預售屋入手門檻低,下訂一戶只要刷訂金10來萬,貸款八成,利率又是史上最低,此時不買待何時。近來火紅的台南科技園區、橋頭科技園區房地產熱度破表,可見一斑。

海外回台置產買房 公司法人購地買樓

新冠疫情也讓台灣壽險、金控業者改在國內買土地、大樓,再加上美中貿易戰後,政府推出「台商回台投資方案」鼓勵海外資金、台商回流奏效。

當然,人回來,幾千億資金也跟著回來。據悉,很多台商閒暇到處尋找投資標的進行置產,掀起一股購屋熱,自然也推升房地產買氣,助漲房市。

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▲在當今的低利率政策下,也使得政府的打房政策難有成效。(圖/記者陳建宇攝)

持平而論,欲達平抑房價,甚至居住正義的目標,不能靠單一修法克盡全功,而是必須多管齊下,對症下藥,讓炒房及囤房者有感才能畢其功於一役。

但值得注意的是,未來加重稅打房政策也會讓建商將稅負轉嫁給消費者,進而推升房價,成了反效果。唉!看來,在低利率下,政府打房要能見效,恐是嘎嘎乎其難哉!

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李沃牆專欄

李沃牆專欄 李沃牆

現任淡江大學財務金融學系專任教授及兩岸金融中心副主任,亦為富華創投及兆豐第一創投董事、品豐投顧榮譽顧問。

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