理財周刊／當前購屋應注意之七大重要事項

─品牌價值愈來愈受重視
─預售屋、新成屋與中古屋的抉擇
─應檢視公設比虛實，各空間應標示尺寸

文／莊孟翰

近年在錢多利率低情況下，再加上台商回流連帶衍生投機炒作所導致房價不斷上漲，另一方面，房地產業者也在土地與營建成本節節上升情況下趁機拉抬房價，影響所及，潛在購屋者深恐房價再度攀升而急於看屋，尤其是在排隊買房心理壓力下，往往忽略一些購屋應有的基本認識，以下僅就當前購屋應注意之七大重要事項，提供參考意見。

一、生活機能與居家品質：
─務必實地勘查並檢視平面設計圖

無論是首購或換屋，已愈來愈重視周遭環境與生活機能，例如是否鄰近市場、公園、學校，並且距離捷運或公車站越近越好，其次，一般居家也已愈來愈重視實際使用空間，亦即總銷售面積扣除三分之一以上公設比之後，各空間實際使用面積多大？因此，對於客廳、餐廳、廚房、臥室與浴廁的合理配置，更應格外重視，俾免家庭成員增加，又得面臨換屋之困窘。

二、品牌價值愈來愈受重視：
─知名度較高建商結構安全較有保障

二○一五年房市景氣轉折以來，高房價與高銷售率的建商大都是長年累積的品牌信譽，除地段區位之外，施工品質、結構安全、建材設備、準時交屋與售後服務等，都是消費者愈來愈重視的品牌效益，尤其是近年地震頻繁，屢屢出現建物震災，因此，購屋之前應多蒐集優良建商作品之評價資訊，以確保自身權益，當前最受關注者首推漏水問題。

三、預售屋、新成屋與中古屋的抉擇：
─預售屋付款較輕鬆，新成屋議價空間較大

通常預售屋會有三年興建期間，自備款邊蓋邊付款，可以比較輕鬆的方式支付期款，尤其是在「10%自備款」或「0自備款」誘因下，一般首購族很容易以預售屋為首選。

至於新成屋或中古屋，則是在短期內就必須支付三成自備款，並且緊接著又要負擔七成的房貸本息，一般人會覺得負擔不輕，不過最大好處是有些中古屋公設比較低，室內使用空間較大。其次，近年新成屋在龐大餘屋壓力下，再加上最近央行對於建商餘屋貸款「新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為5成」之規範，一旦大量餘屋釋出，尤其是在爭相「讓利」促銷情況下，相信也是一個很好的選擇。

四、契約審閱五天以上：
─應充分了解預售屋買賣契約書範本的條文內容

根據內政部所公布預售屋買賣契約書範本之規定，購屋之前應讓消費者攜回審閱五天以上，有關這一點，在當前有些建案幾近搶購情況下，最容易被便宜假象蒙蔽而直接繳交訂金甚至簽約，因此，購屋之前就應該要有此認知，才不致吃虧上當。

五、高公設比，嚴重影響購屋權益：
─一般公設比超過30%，豪宅更有高達40%者

近年大樓公設比普遍超過30%，並且有愈來愈多建案公設比高達40%，主要係因近年建築法規趨嚴，加以建商為迎合高所得階層追求生活品質之市場需求，不斷增設管理中心、宴會廳、交誼廳、健身房、游泳池等安全與休閒空間息息相關，而這些面積都會計入房屋總銷售面積，導致公設比愈來愈高，因此，購屋之前就應充分了解大而無當的公共設施占比多高等問題，以免花費更多的資金在效用不高的公設比。

六、各空間應詳細標示尺寸：
─應充分了解家具配置與室內空間大小

由於近年小坪數建案占比甚大，除單價較高之外，最大的缺點就是一般購屋者無法透視其間所潛藏的問題。例如二十二坪預售屋，扣除三分之一公設之後約只剩十五坪，導致各空間極為狹窄，最常見為客廳、餐廳、廚房「三位一體」，共用一個空間，其次，是否為中間戶單面採光等問題，在預售階段很難了解清楚，因此，應事先審閱標示尺寸之平面設計圖，以免交屋時才發覺家具配置與室內活動空間落差太大。

七、房貸比例：
─小坪數住家應先了解銀行承作貸款意願

依央行最新公布之「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」修正重點，自然人第三戶以上購屋貸款六成，無寬限期，購置高價住宅貸款六成，同樣沒有寬限期；至於高價住宅認定標準，臺北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上。因此，購屋之前就應先了解各銀行核貸標準，俾免日後發生無謂爭執。

另外，由於近年小坪數低自備款大行其道，然公設比普遍超過三分之一，導致銀行對於這類產品之房貸相對保守，因此，購屋之前除應掂掂自己的荷包之外，更應注意建商所承諾的房貸比例在交屋時是否能夠兌現。

最近由於投機炒房導致央行於2020/12/7發布「不動產貸款針對性審慎措施」，主要先針對購屋貸款予以規範，雖然央行表示不影響首購與換屋，不過就銀行鑑價傾向偏低角度加以觀察，其對購屋權益之影響仍不可小覷！

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