柯博齡/你的房子不是你的 欠租惡房客只能依法驅離

▲▼房屋,預售屋,購屋陷阱,房貸。(圖/視覺中國)

▲遇到欠租且避不見面的惡房客,可以逕自開門把房客家當搬走嗎?房東既然將房屋出租給房客,其所有權就必須退讓,房客的使用權受到更大的保護。(圖/視覺中國)

討不到房租又趕不走的房客,似乎是所有房東最不想遇到的。日前報載,某陳姓房東因收不到9000元房租,又懷疑房客侵占萬餘元水電代收費,一怒之下,不顧房客女兒還在屋內,竟拿鐵鍊鎖住大門,警消獲報要求房東開門,幸未釀致意外。即使房東辯稱不知屋內有人,房客女兒也不願提告,但鎖門行為已涉妨害自由公訴罪。

這類問題出在「所有權」及「使用權」的誤解。原則上,物之所有權人因為享有所有權,所以對於所有物在法令限制之範圍內,當然可自由使用、收益、處分其所有物,遇到他人不法干涉所有權之行為,並可排除他人之干涉。

所謂排除他人之干涉,是指所有權人對於他人無權占有或侵奪其所有物者,因而造成所有權人實質上無法保有所有物時,得請求他人返還之;另雖保有所有物,但對於所有權之行使有被妨害者,得請求他人除去該妨害,例如你所買的車位,在未知會或獲得你同意下,被人臨停了,你可請求他人將車開走;甚至對所有權尚未被妨害,但可預期有被他人妨害之虞者,得請求他人防止之,例如鄰居種了一棵大樹,颱風來時搖搖欲墜,你可請求鄰居設法將大樹固定或剪除部分樹枝,免得到時真的倒了,有壓垮你家圍牆之可能(請參考《民法》第765條、第767條)。

然而,所有物一旦出租他人,出租人等於將所有物之使用權、收益權交付承租人,此時所有物即變成租賃物,承租人依《民法》第421條、第423條規定,有義務將租賃物交付承租人,且應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態,此時承租人等於是占有使用出租人之所有物,但因是本於雙方意思表示合致之租賃關係而占有,係屬有法律上之原因而合法占有。此時,物之所有權人之所有權必須退讓,在租賃關係存續中,不得再對所有物任意使用、收益或處分,否則反而造成所有權人侵害承租人使用權之情形。

以上述案例來看,陳姓房東既然將房屋出租給房客,其所有權就必須退讓,縱使房客未繳租金,仍不得自行將房屋大門上鎖,此舉非但侵害或妨害房客對該房屋之使用權,會構成《民法》上之侵權行為及債務不履行之損害賠償。倘若上鎖時有人在房內,等於是以一種強行暴力施加在門鎖上,勢必造成房內之人無法自由出入,其行動自由之權利即被妨害,依《刑法》第304條第1項規定,以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,即構成強制罪,可處3年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金。

若房東持備用鑰匙開門進入,將所有房客之東西清空丟棄,則可能構成《刑法》第306條第1項無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞土地或船艦之侵入住居罪,可處1年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金,亦有可能構成最重本刑為2年以下有期徒刑之毀損罪(《刑法》第354條)。

但你可能會覺得奇怪,《刑法》306條第1項規定的是「他人住宅」,但房東侵入的是「自己住宅」,為何仍會構成侵入住居罪?原因誠如前述所說,租賃關係一旦成立,所有權必須讓位,使用權必須受到更大的保護。對於承租人而言,所承租之房屋就等於其住家,而《刑法》第306條侵入住居罪之保護法益,並不只在保護所有權而已,最主要是在保護事實上居住在該屋者之居住安寧及和平。白話點來說,就是自己可以決定自己的住家要讓哪些人進入,在此保護法益之前提下,上述「他人住宅」之「他人」應被解釋為「有合法權源而實際居住在該屋之人」。從而,縱使房客未繳租金,房東亦無權擅自進入該屋。

房東此時若主張解除租賃關係,只要租賃關係一旦消滅,房客即無權使用我的房子,那就可以將房門上鎖或進入自己的房子了吧?並非如此,房客之所以占有該房子,一開始是因租賃關係之合法權源而占有,故非無權占有,其占有狀態始終合法,嗣若房東解約租賃關係消滅,此時房客充其量只會變成無法律上之原因而受有使用該屋利益之不當得利,等於是妨害房東所有權之行使,但不管是不是無權占有,或是妨害所有權之不當得利行為,如上所論,《民法》第767條關於所有權被侵害或妨害或有妨害之虞者之排除方法,法律規定均是「請求返還、請求除去、請求防止」,換言之,房東只能「請求」房客搬遷,不得稱既已解除租賃關係,即可任意鎖門,擅自進入,甚至隨意丟棄房客之物。

若房客仍堅不搬遷,房東並非無法反制或作為,可依《民法》第767條規定,向法院提出排除所有權侵害或妨害之訴,取得勝訴判決後,令房客自行搬遷;若房客再不搬遷,可由法院以強制執行之方式,動用公權力,將房客強行遷離。

實務上曾發生房東因房客未繳租金,且避不見面,房東為解決此爭議而持機具欲強行破門進入,房客因心虛、害怕,打算爬窗逃跑,卻不慎墜樓身亡。此時,房東除了會構成《刑法》之強制、侵入住居及毀損等罪外,尚可能構成《刑法》第276條第1項過失致死罪。

綜上可知,房東欲主張自己的權利,唯一的方法就是走法律途徑,向法院起訴主張所有權遭侵害或妨害之排除,否則房子未取回,還沾惹官司,得不償失!(本文轉載自台灣司法人權進步協會粉絲頁

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●柯博齡,台南地檢署檢察官,台灣司法人權進步協會會員。以上言論不代表本公司立場。

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