文／莊孟翰
─「施工瑕疵」大都緣於監督不周與層層轉包
Ｑ：買房是人生大事，但高總價的買賣交易，牽涉太多建築專業知識與複雜法令條文，一不小心就很容易成為待宰肥羊。
台灣推動都更困難，老屋遍佈全台各地，過去監工不確實，施工不良問題在二、三十年後逐漸浮現，有些利用裝修方式遮掩，一般民眾難以肉眼察覺，買房時反淪羊入虎口，成為購屋糾紛的受害者。想請問教授，不動產買賣糾紛頻繁，可否舉實際案例讓讀者深入了解，防患未然？
Ａ：針對各類型糾紛，本文以「施工瑕疵」為主題，經彙整歷年糾紛案例，探討其原因、處理情形與法令依據，提供民眾購屋參考。
案例一：購買未滿五年的新成屋，後來發現地磚凸起，甚至龜裂等瑕疵。一般而言，現在的房屋結構保固至少十五年，建材也有高達五年的保固期，尤其信譽良好的建商，為了企業永續經營及品牌形象，又或者有餘屋尚未出清，即便保固期限已過也會照樣維修。最怕的是遇到「一案建商」，交屋完畢就結束營業，連負責人也找不到。
上述案例經調解後建商同意更換地磚，補助修復地板五分之一的合理價格。依照過去建商處理方式，想要一勞永逸不再擔負後續責任，通常都會「付錢了事」，為恐難纏的屋主日後不斷提出問題，持續找上門來，即便有自己的營造廠，有時也會寧可補貼費用也不自行施工。
過去新竹曾有某家建商，即便房價不高，但二、三十年來累積銷售的數量超過四萬戶，原因之一是售後服務做得很好，並編列有五組人員負責維修，主要原因在於土地庫存量大，後續仍有建案持續動工。
因此，如能將過去的獲利提撥部分用於後續的售後服務，這才是負責任建商應有的永續經營不二法門。
案例二：購買新成屋交屋後漏水、牆壁龜裂。這類案例占比很高，通常也是出在施工問題，尤其是只要遇到稍微大一點的地震，較大片的磁磚就會出現裂痕。
過去家中也曾有過鄰地正進行地下室連續壁施工，導致鄰棟房屋磁磚龜裂，所幸對方願意負責維修，還好十幾年前大整修時有將多餘的建材保留，也才讓後續重新修補的磁磚，能有相同的規格、顏色與花紋。
此外，維修時常會因施工人員經驗不足，導致更多片磁磚破碎，經更換另一組施工人員以及較精密切割儀器改變施工方式，最後才圓滿解決。有此經驗，建議若是在裝修當時能保留一些多餘的建材，日後需要時即可派上用場。
案例三：購買預售屋後廚房以及二、三樓浴室柱體，因將就管道間設計施工需要而衍生漏水(詳請參閱照片)。此案係因設計不良而造成排水問題，早期排水管線常在轉折處多點轉接，現在則是採用一體成型方式施工，幾乎已不會再出現這類問題。
有關這些問題大都是一些小建商自行發包，尤其是「包工包料」層層轉包，下游廠商又偷工減料，最容易衍生施工瑕疵問題。
案例四：牆面龜裂、水泥脫落而出現漏水問題，要求建商賠償，並延長保固期間。尤其若有出現鋼筋突出，非簡易維修就可了事，通常都要經鑑定補強，否則難保地震不會發生災損。
有時雖然建商親自施工，處理完鋼筋裸露問題後，面對難纏的屋主，又要求改變磁磚品牌與尺寸，建商通常都會採取補貼成本讓其自行處理，以免後續衍生更多問題，惟其間最重要的還是要經過結構技師查驗之後，才得以確保結構安全無虞。
其次，一般大品牌建商大都會就建材設備提供五年的保固期。至於現狀交屋的老舊中古屋，一般大都是由買賣雙方就爭議點商議解決方式。
案例五：交屋驗屋時發現大理石地板出現水漬且膠脫情況嚴重，本案例經專業人士估價後，卻發現與建商估價差距極大而發生爭執，這類情況建商常會責成屋主自行處理，大多數消費者也多希望自行處理，以便藉由建商補貼重新施工並提高建材等級。
案例六：多年前購買的房屋，發現陽台圍牆與琉璃瓦接縫處發生整排裂縫(詳請參閱照片)，經建商處理過幾次，同樣的問題還是陸續發生，遂要求建商拆除部分琉璃瓦重新施作。
這類問題大都發生在頂樓，當初為了外觀好看，頂樓經常設計有斜簷並鑲以琉璃瓦，但與女兒牆銜接處常因施工不良而產生裂縫，尤其常見地震後磁磚脫落，造成行人安全的威脅，近期常見老屋拉皮，即在於防患未然。
案例七：購買新成屋後發現建商因為選材不當及施工不良，造成地板拋光石英隆起破裂，要求建商修繕遭拒，最後經消保官調解賠償解決紛爭。此案出現隆起問題，必然是施工馬虎兼又偷工減料，尤其早期建材從大陸或東南亞進口，多數材質較差，若是歐美進口則品質普遍較佳。
民國八○年代，由於景氣急遽逆轉，建商倒閉頻傳，當時就曾發生交屋後水管不通問題，經查證係因建商發包給小包商施工，請款時經常被建商刁難，東扣西扣，或者將票期開得很長，小包商當下暫時隱忍，惟驗收之後卻以報紙包覆水泥塞在馬桶排水管內予以報復，導致建商交屋後馬桶阻塞而衍生諸多糾紛。防範之道在於購屋前務必就廚房與衛浴設備進行「試水」，確認無漏水或阻塞之虞。
案例八：購買新成屋後發生地震，電動門上方橫樑出現裂痕，要求建商處理，建商僅隨便固定並填補裂縫而衍生糾紛。按此一情況最好是經結構鑑定較為妥適，試想，每次地震之後總會出現一些被貼上黃色或紅色標籤的建物。因此，購屋之前仍應以信用良好的品牌為首選。
案例九：成屋交屋半年後出現水管、馬桶不通與化糞池溢水等情事，向建商反映，卻遲遲未獲妥適修繕處理而發生糾紛。連水管、化糞池都會出問題的房子，當初就不該購買，因此，除購屋之前要多做功課之外，主管機關對於這類糾紛亦應主動公布緣由與協調處理結果，甚至公布建商全名，以資保護消費者權益。
案例十：頂樓漏水誰來維修，除非大樓管委會願意負責，否則頂樓除了夏天悶熱外，屋頂漏水或磁磚隆起問題就得自費解決，其中尤以六、七樓沒有管委會的華廈最為常見。
此外，屋頂「角落」常因長期滲水而造成壁癌問題，另為兼顧地下室通風與採光的採光罩也很容易出現這類情況。
案例十一：交屋後發現頂樓積水，導致天花板嚴重漏水，向建商反映未獲妥善處理。屋頂積水，通常都是排水口洩水施工不良，斜度不夠所致，洩水孔最好多配置幾個，有些中間沒設置、斜度不夠，又或因疏於清理，每逢下雨就容易積水，早期建物僅注重室內，常忽略室外的重要性。
案例十二：向建商購買二代宅預售屋，交屋時卻發現少一套衛浴設備，向建商反映未獲妥適處理致引發糾紛，雖經調解後以三十萬元賠償了事，惟如仔細探究原因，有可能是簽約時已言明增加一套衛浴設備，建商卻因內部管控失誤而遺漏，而更離譜的是，為何施工期間都沒有前往監督？
【結論】
從上述案例可知，購屋前務必注意以下五點重要事項：
一、購屋前應以建商的「品牌信用」為主要選項，尤其是業績與風評，搭配自家營造廠，再加上永續經營理念，俾降低日後的爭議風險。
二、應以結構保固十五年、建材保固五年為基本要求。
三、避免偷工減料，除建築師蒞臨監督之外，有些建案甚至提供施工履歷，購屋之前最好多看多比較。
四、中古屋常見陽台外推、廚廁管線移動或二次施工導致漏水，購屋前應詳細核對原始設計圖說或建物測量成果圖。
五、如有天花板水泥塊掉落情況，合理的懷疑便是海砂屋，尤其應注意天花板背後是否暗藏玄機，另外，也要特別留意是否有輻射鋼筋等問題。
總之，購屋之前除應注意外觀磁磚、屋頂平台與地下室之施工品質，以及有沒有違章建築等情事，最重要的還是以品牌信譽為前提，俾免交屋後徒增無謂紛擾。
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