賴瑩真/漏水、馬桶不通、電燈不亮,房東或房客誰負責

▲▼房間,房屋,出租,租屋。(圖/取自免費圖庫pixabay)

▲租屋族最怕遇到房子漏水、馬桶不通,到底該由誰負責?原則上出租房屋的修繕責任通常由房東負責。(圖/取自免費圖庫pixabay)

佳佳上大學之後,就開始在學校附近租房子。她找到的這棟學生宿舍,裡面所有住戶都是學生,而且管理制度也很完善,讓佳佳覺得很放心。但等佳佳搬進去之後,問題才慢慢浮現。

首先是廁所馬桶老是不通,每隔幾天就要請房東來查看、請水電工來修理,讓人不勝其煩。此外,房東當初承諾會提供冰箱,但實際上冰箱已經壞了好久,房東卻不打算修理或換新,房客根本沒有冰箱可用。更慘的是,最近下了一場大雨後,宿舍竟然開始漏水了!佳佳立刻向房東反映,房東卻表示只是小問題,等天氣放晴就不會漏水了,令人為之氣結。佳佳到底該怎麼做呢?

租屋族在外租屋時,最恐怖的惡夢,除了遇到惡房東之外,就是害怕遇到房屋漏水、馬桶不通、電燈不亮等大大小小的問題,但是房東卻又不願意處理的情況了。因為這些問題不僅惱人,更重要的是,到底是房東應該負責,還是房客必須自己處理呢?修繕的費用到底是誰應該負擔呢?

租屋修繕責任多為房東負責

其實依照《民法》第423條的規定,出租人(房東)應該在租賃期間保持出租物品的使用狀態,使承租人(房客)可以依合約的約定合理使用。另外《民法》第429條也規定,租賃物的修繕責任,除契約另有訂定或另有習慣外,應由出租人負擔。因此,原則上出租房屋的修繕責任通常由房東負責。

但反過來想,如果房東一天到晚出現在承租的房子裡修理東西,勢必影響租屋族的生活起居,難免也會覺得彆扭吧!因此,比較合宜又折衷的辦法,就是在租屋契約內列出修繕責任歸屬清單,大的物件交給房東處理,小東西可以由租屋族自行修繕,就可省掉許多麻煩。

通常房屋需要維修的部分可分成下面幾大類:

1.房屋的硬體設施:包含房屋結構、隔間、牆壁、支柱、磚瓦、地板等等。
2.家具設備:包含沙發、桌椅、電視、冰箱、馬桶、流理台、熱水器等等。
3.消耗性用品:包含燈泡、燈管、水管、管路、水龍頭橡皮、小型家電等等。

一般而言,建議租屋族在和房東簽約時,可以就房屋的硬體設施及家具設備部分,約定由房東負責修繕。至於消耗性用品部分,便可以約定由租屋族自行負責處理,或者也可由房客代替房東處理之後,留存單據要求房東返還修繕費用,或直接從租金中扣除。這樣一來,不僅可以爭取修繕的效率,也可以避免房東頻繁進出打擾生活,一舉數得。

發現問題須盡快通知房東

租屋族必須特別注意的一點是,依據《民法》第437條的規定,如果發生了修繕責任屬於房東的相關問題,房客有告知房東之義務,而且必須在發現問題時立即通知。如果房客在發現問題後,沒有即時通知房東前來修繕,導致問題更為嚴重,甚至造成房東的財產損失,那麼房客也必須負擔相關的賠償責任!

舉例來說,承租的房子裡面發生了水管破裂的問題,在租賃契約中約定必須由房東負責修理,那麼房客就應該在水管一開始破裂時,立即通知房東。如果房客放著不管,任由破裂的水管不斷漏水,連帶影響到樓下住戶也開始漏水了,此時除了房東必須賠償樓下住戶的損失之外,房客也必須對房東的房屋及樓下住戶的部分,負擔賠償責任。

另外,依《民法》424條的規定,租屋處如有瑕疵,並且達到危及房客或其同住的人的安全或健康時,房客便可要求終止租約。即使在訂約時房客已經知道瑕疵的存在,或者預先拋棄終止租約的權利,仍然可以終止。因此,如果房屋漏水、管線破裂等情況太嚴重,已經到了影響房屋結構,或者有害房客的健康安全時,房客便可和房東終止租約。

如果房東在訂約時承諾的設備、家具等物品壞了,卻遲遲不願意修理,造成房客無法正常使用,等於房客繳了租金,卻得不到房東所承諾的品質,此時房客也可以依《民法》第435條的規定,請求減少租金。

總結來說,佳佳所遇到的問題可分成以下幾個部分處理:

冰箱壞掉卻不修理:由於房東出租房子的時候,已承諾會提供房客冰箱,而屬於租賃契約的一部分,因此無論是要修理也好,買新冰箱也好,房東都有義務提供冰箱供房客使用。

漏水:房子漏水通常是因為房屋結構受損而引起,或有內部管線破裂等問題,問題較為嚴重,必須花費巨資進行徹底的檢修工程才有辦法解決,當然必須由房東負責修理。

管線:老舊房屋因為管線問題,經常會發生馬桶不通、水管阻塞等小問題,如果每次都要房東來解決,不僅緩不濟急也影響生活。建議與房東協商,由房客處理之後,直接從租金中扣除修理費用。(本文轉載自《法律不難、官司不煩!專業律師親授‧生活法律防身術》,出版社/和平國際文化有限公司)

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