胡偉良/老屋改建是影響未來房價的最關鍵要素?

2018年09月19日 19:55

▲內政部民國106年6月底前統計,全台房屋約有179萬3千戶再10年就50年了,其抗震能力是很有疑慮的。(圖/記者謝婷婷攝)

●胡偉良,品嘉建設關係企業創辦人。

未來10年,至少有80萬老屋退出房屋市場

根據內政部民國106年6月底前統計,全台40年以上的屋齡約179萬3千戶(占全國房宅比率21%),再10年這些房子就50年了,這些房子在當初設計時甚至法規上還沒有抵抗地震力的要求,再加上比較不嚴謹的設計、施工流程,其抗震能力是很有疑慮的。

假設有五成以上將不再適於居住,而這些50年以上的老房子,預期其他年齡層的民眾也未必有興趣去住(亦即這些老房子將成為無效供給)。若再考量921(1999年)之前有678萬141棟(佔比81.3%)中的危險房屋,那麼未來需要拆除重建的危險房屋數量其實是相當驚人的。

10年約增加40萬戶首購族增量需求

根據估計,年輕首購族每年約有10萬戶的購屋需求,10年就100萬戶。考量近年新屋的房屋移轉比例漸增(近年來已逾40%),以4成選擇新屋計算,約有40萬的新屋增量需求。

家戶人口數減少,造成戶數增加,也衍生房屋需求數量增加

再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示,近10年人口成長數到106年9月為止,增加59萬多人,但家庭戶數卻暴增 112萬戶多。台灣人口成長率逐年下滑,但是台灣的家戶數卻持續上揚,主要原因是家庭人口數的減少,從2007年台灣每戶3.06人,到了去年滑到每戶2.7人,北高及新北市三都更僅有2.5人。而家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求。顯示少子化的問題會直接影響到房屋的需求數量,但由於家戶數的增加,使得民眾對房子需求數量的不減反增。
縱若不計算這部分的增量,則老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後10年後全台約有120萬戶的剛性增量購屋需求。

再看供給量:全台10年間房屋數量不到100萬戶

營建署的統計資料顯示,現在台灣每年的房屋興建數量不到10萬戶,並呈逐年遞減的趨勢,大台北地區更有大幅縮水的現象,因為都會區的可建土地愈來愈少,加上老屋改建或都更不易,因而未來新屋的供給愈來愈有限。

少子化的人口負成長的影響

少子化所造成的人口負成長將於110─114年間發生,人數最高峰達23.7─23.8百萬人,較民國105年增加12─26萬人,150年人口數將降為17.1─19.5百萬人,約為105年之72.5%─82.8%。但自民國125年起人口才出現較顯著的人口遞減現象,但縱使採用低推估的72.5%計算,每年的平均人口減少數也只有不到0.7%,10年6.9%(~16萬人),亦即減少約6萬戶的住宅需求。

10年後將出現供不應求的局面

供給量:全台10年間新建房屋數量不到100萬戶。
需求量:扣除少子化後的房屋減量需求後,則老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後10年後全台約有114萬戶(120-6)的剛性增量購屋需求。

亦即供給量<需求量

若依現狀發展,從中長期來看,房子的供給量還是比需求量低,尤其在新屋方面的需求只會有增無減,至於中古屋(尤其是4、5層的老舊公寓)在市場上可能會越來越式微。

老屋改建是影響未來房價的最關鍵要素

因此,未來的房價走勢如何,其實和政府當前推動的都市更新和危老改建成果息息相關,成功了不僅都會景觀將煥然一新,而房價可望逐步回落,反之,台灣的都會不僅將走向殘破景像,新屋則因供給不足而使房價居高不下(老舊房屋的房價逐日下跌已是必然的趨勢)。

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