理財周刊/正視外國人在台購買不動產的利與弊

▲圖片來源「理財周刊」提供▼             。(圖/記者理財周刊攝)

文/莊孟翰

Q:台灣將步日本後塵?根據內政部公布資訊,台灣在今年三月正式步入高齡化社會,並預測2026年全台六十五歲以上老年人口將超過總人口的20%,正式步入超高齡社會。

然而,面對高齡化及少子化的衝擊與人口結構的改變,勢必衝擊未來整體經濟,這也讓我們必須正視長久以來所忽略的問題,除吸引國際人才外,要如何在中國文攻武嚇之下打開國門,歡迎外資來台投資?請教莊教授的意見。

A:台灣面臨少子化及高齡化步步進逼,儼然日本翻版,按日本在2060年將由現在的一億兩千六百多萬人,縮減至八千六百萬人,台灣高齡化的步伐亦正加速中,惟日本係世界第三大經濟體,台灣則缺乏這方面的優勢。

開放與限縮並非想像中容易

同樣面臨人口急遽減少的威脅,日本依舊可展現經濟強國優勢,除非對日本有特殊貢獻,否則不輕易開放外國人歸化取得日本國籍,一般面對人口的減少,最簡單的作法就是吸引外來人口,但這無疑是要打開國家大門,台灣除經濟體較小外,對外經貿過度依賴中國,尤其兩岸關係更存在複雜的歷史糾葛,因此,要談大幅開放顯非想像中容易。

現階段要想全面開放外國人購屋置產,還是得對中國有一定的設限與提防,否則根據各國經驗,包含1997年回歸的香港,以及因為中國人到當地購屋置產造成房價狂飆的加拿大與澳洲等國。

依據國發會公布2061年人口推計,高、中、低分別為1949萬人、1837.3萬人與1707.4萬人,其中最嚴重的是十五至六十四歲人口的劇減,因此,制定「新移民政策」已是燃眉之急。

即使是世界第一大經濟體的美國,在九一一事件發生前,每年幾乎都有百萬移民,透過投資與技術移民,吸納全球菁英人才,成為世界超級強國。相較台灣即便想採取積極開放政策,又逢中國開出優渥條件,甚至國家政策的補貼,導致台灣的資金、技術、人才早已被掏空。

陸資無孔不入 不可不防

雖然開放外資是件好事,不過難以預防的是中國透過各種手段的滲透或持股、併購等,最近吵得沸沸揚揚的大同公司股權爭奪戰,更是震撼全體國人!試想如果市場派人士從中國「調回」資金,又覬覦大同公司龐大土地資產的開發,那我們從小琅琅上口的「大同大同國貨好」的Slogan豈不就此變了調!

其次,2010年中國最大鐘錶零售亨得利集團,以外資名義申請來台,斥資九億元買下忠孝東路四段安泰銀行忠孝分行店面,五年後再以十二億元出脫,獲利約三億元。

另一最受矚目的是,2011年首件來台推案位於淡水小坪頂的「萬通台北2011」建案,有近四成買家為陸資,且個個都大有來頭。

事實上,小坪頂過去曾有八家建商在此推案,不幸遭遇亞洲金融危機,八家建商陸續出現財務危機,該地因此又稱台北「八掛山」,因此,當萬通國際與南國建設攜手開發小坪頂建案自是備受關注。根據內政部實價登錄顯示,每坪價位最低與最高落在35.4萬元至65.1萬元之間。

此案因為陸資過度集中導致爭議不斷,內政部遂於2015年以同一社區陸資買方僅能占該社區總戶數的10%規範,因而拒絕五十六名當中的四十四名大陸買家過戶,不過,四十四名買家因不服而跨海對行政院提起訴願。

根據規定,大陸人民在台置產必須備齊的資料,包含只要證明自己並非黨政軍要員,經國防部、國安局及陸委會等單位合議通過後即可辦理過戶,2017年經過審查後內政部地政司表示,由於44名買家當中並沒有黨政軍要員,不影響國家安全而通過本案,這無疑為日後陸資在台購屋打開大門,影響至為深遠。

現階段陸資在台置產規範

然而,要談開放,只要檢視外國人近年在台購置不動產的登記資料,例如土地及建物是否作為長期投資或短期炒作,即可洞悉其動機為何。

2003年台灣房價起漲點時出現1395筆的大量土地交易,當時,由於較低的基期使得外資有利可圖,包括外國人取得建物的權利登記也在同時間爆出2628交易件數。

根據土地法第十七條規定,包含「林地、魚池、水源地及要塞軍備區及領域邊境土地不得轉移、設定負擔或租賃於外國人」。第十八條則規定,「因平等互惠原則,外國人在我國取得或設定土地權利,依條約或其本國法律,中華民國人民得在該國也享有同樣的權利」。

事實上,台灣於2002年便開放大陸居民來台置產,不過當初限制較嚴,實際來台購產的並不多,直到2009年,台灣修訂「大陸地區人民在台灣取得設定或轉移不動產物權許可辦法」,才逐漸鬆綁陸資在台置產限制,及至2010年兩岸簽署「海峽兩岸經濟合作框架協議」,交易量才又逐漸升溫。

台灣開放陸資來台,除房產外,對於大陸居民在台,只要領有居留證明文件,並在台居留滿四個月後即可參與全民健保。2015年,對於中資來台買房規定,除前述台北萬通條款外,再新增加「總額限制」,即陸資每年取得土地上限為十三公頃(約3.9餘坪)、建物四百戶。長期總量土地一千三百公頃,建物兩萬戶為限。

此外,過去也有「五四三條款」規範,規定大陸居民在台置產僅可貸款五成,在台置產後雖出入境不受限制,惟一年最長可停留四個月,並且三年內不得出售。未來,擬再增加限制,可能將三年的出售期限延長到五年,並規定置產以自住為主,且不得有出租或其他營利行為,此外,將以行政命令明文規定中國人士只能一人購買一戶,取代現行以解釋令方式施行,明確訂定審核要件。

台灣房價基期低 港資陸資覬覦已久

事實上,台灣房產於2008年全球金融海嘯後,在錢多利率低情勢下,出現不少利基點,不過2016年房地合一稅施行前,2015年外國人取得之建物曾出現大量移轉情事,一般咸認係假外資的節稅運作。至於2016至2017年外國人取得土地出現大量移轉情事,應與政府積極導引台商回流息息相關,這應是產業界五缺建言之後,政府積極提供土地,創造就業的正面回應,對於國內經濟應是好事一樁。

其次,如將台灣房價與香港對照,顯然是小巫見大巫,以台灣精華地段的台北市房價,於1988至2017年間飆漲後再回跌,前期香港與台北市房價互有高低,但在1997年出現分水嶺,就2017年房價加以比較,香港160平方公尺高級住宅每坪房價已飆漲至326萬元,台北市則為83.3萬元,雖然台北房價在全球已算很高,但相較香港於2017年排名全球最貴房價城市的第三位,台灣排名二十,還是便宜許多。

歸咎其原因,1997之後中國大量移民,以香港現有747萬人已夠擁擠,更何況就業、就學與醫療資源的排擠效應,對此,台灣應該要有所警惕!台灣現在僅二千三百五十多萬人,如放任陸資透過各種途徑移民,後果不堪設想!

與香港相比,台北房價遠低於香港,也因香港與台灣地理位置相近,生活型態類似,也讓不少香港人選擇來台置產,惟仍應格外注意的是,除政治問題之外,如何有效抑制房價之飆漲,以資保障國人之基本居住權益。

房地合一高稅率 拉弗爾曲線的啟示

雖然台灣房價對香港人來說還算很低,但對於台灣民眾而言,仍大喊吃不消,因此,自2014年起,政府祭出打房稅制以致近年房價持續下滑,其中,2016年實施邊際稅率高達45%的房地合一稅,不僅直接衝擊國內經濟,對外資來台投資影響也很大。

根據內政部資料,近年外資取得不動產的數量急劇下滑,實與35~45%的房地合一稅率息息相關。

其次,從建築開發業角度而言,台灣中推計人口即將於2025年出現負成長,因此咸認唯有自由化、國際化才有可能帶動經濟好轉,但房地合一稅上路,雖有利打擊短期投機,卻不利於投資環境,更何況64倍的房價租金比高居全球之冠,此外,租金收益率只有1.57%又是全球最低,加上邊際稅率45%的房地合一稅,三者不利因素加總也都使得台灣房地產處境更加艱難。

其次,如再就經濟學的拉弗爾曲線(Laffer Curve)加以探討稅收與稅率之間的關係,當稅率在一定限度以下時,適度提高稅率能增加稅收,但超過這一界限,再提高稅率反而會導致政府稅收減少,美國經濟學家阿瑟.拉弗(Arthur Laffer)在1970年代提出這理論點時,即認為當時美國的邊際稅率(約50%)已經超過了此一限度,這也正是台灣目前面臨的兩難問題。

對於房地產大幅增稅之後,雖然成功抑制房價上漲,不過五箭齊發的結果卻適得其反,近年稅收已出現短徵情事。因此,今後要如何取得平衡點,並兼顧經濟成長,仍有待政府官員多加深思熟慮!

▲圖片來源「理財周刊」提供▼             。(圖/記者理財周刊攝)

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