理財周刊/當前社經環境變化與房市最難解之五大議題

文/莊孟翰

全國重要經濟指標

1.2018年6月底人口23,574,274人、8,686,376戶、戶量2.71人

2.2018年6月底65歲以上老人3,341,676人,占總人口14.18%

3.2061年人口推計:中推計人口將於2025年出現負成長
高推估1,949萬人,65歲以上715.2萬人,占36.7%
中推估1,837.3萬人,65歲以上715.2萬人,占38.9%
低推估1,707.4萬人,65歲以上715.2萬人,占41.9%

4.2016年平均每戶所得收入:全國1,194,572元(2018年預估25,546美元)

5.2016年住宅自有率:85.36%(2016年新加坡90.9%、2015年美國64.5%、2015年日本61.1%)

6.2017Q4房價所得比:全國房價所得比9.16倍(台北市14.99倍、新北市12.71倍、桃園市8.14倍)

7.2017Q4貸款負擔率:全國貸款負擔率37.58%(台北市61.52%、新北市52.19%、桃園市33.42%)

8. 2017年買賣移轉棟數266,086棟、建造執照91,981戶、使用執照88,636戶、開工76,070戶、法拍4,899戶

9.2018Q1房屋稅籍住宅類:8,540,639戶
1-3樓3,992,734戶,占46.75%,4-5樓1,909,391戶,占22.36%
合計5,902,125戶,占69.11%

10.2018Q1平均屋齡29.52年,30-40年2,184,304戶,占25.58%
40-50年1,161,135戶,占13.60%,50年以上627,156戶,占7.34%
30年以上合計3,972,595戶,占46.52%

「全國重要經濟指標」所列十大指標,最受關注的首推人口結構之急劇轉變,尤其是依中推計數據,民國114年人口即將出現負成長,在此之前家戶成長已高於人口成長,導致戶量下降至目前的2.71人,影響所及,對於購屋置產除購買力節節下降之外,需求坪數也隨之限縮,這也正是當前小坪數低總價產品較受歡迎之主要原因。另外,一旦六十五歲以上人口達到40%,日本空屋所衍生治安死角問題亦將逐漸浮上檯面,屆時有關都市更新與社會住宅興辦勢必又得面臨市場供需與政策推動等錯綜複雜的新問題。

多年來由於市場長期處於超額供給,加以房價節節攀升,主管機關積極推出打房對策,導致買賣移轉數量由2013年的37萬1892棟,急遽下降至2014年之32萬598棟,2015年再降至29萬2550棟,2016年與2017年再降至24萬5396棟與26萬6086棟。而這也正是當前主管機關最關切未來市場走勢究為硬著陸或軟著陸,及其對金融業與整體經濟衝擊有多大之主要原因。

如再據此探討未來之發展趨勢,則有以下五大議題最值得關注:

(1)經濟復甦遲緩,U型谷底隨之拉長

2018年我國經濟成長率預估2.60%,每人GDP 25546美元,惟在實質薪資所得倒退十七年,最高5%與最低5%(2016年)之所得差距高達一百倍,又逢美中經貿開戰,台灣對中國貿易依存度太高,加以今年一至五月台灣接單海外生產比率高達49.3%,令不少台商進退失據,復又內需與外需,以及股、匯與利率充滿變數,未來房市「U型谷底」盤整期間勢必隨之拉長。

(2)租金收益率全球最低,外資卻步,資金外流

台北市由於長期存在房價租金比高達六十四倍之世界最高比率,以及租金收益率一.五七%之世界最低水準,多年來一直被《Global Property Guide》評為「一顆星」之不具投資價值城市,這也正是近年海外不動產投資熱絡,資金大量外流之一大主因。

最近各國競相降稅引導資金回流,相信主管機關在防堵投機炒作前提下,應該也會很快研擬一套導引資金回流對策,藉以提振整體經濟。

(3)供需結構失衡,謹防系統性風險

國內房市超額供給由來已久,根據行政院主計總處於2017年八月公布內政部營建署利用房屋稅籍資料與台電用電資料所做之調查報告,2016年底全國低度使用住宅高達86.29萬戶,占整體住宅存量比率為10.22%。現階段景氣依舊低迷,房價逐漸向下探底,加以新成屋不斷釋出,未來空屋、餘屋存量累積勢必愈來愈多,再加上法拍也呈現攀升趨勢;影響所及,不僅建築開發業須審慎因應流動性風險,金融業更要積極防範系統性風險。

(4)稅制大幅調整,嚴重影響交易與稅收

自從2014年七月一日台北市實施囤房稅,引爆房市景氣重挫,緊接著2016年一月一日全台公告土地現值與公告地價大幅調漲,並且房地合一稅也在同日同步實施,導致2017年買賣移轉數量萎縮至26萬6086棟,揆其原因,係短期內持有稅(房屋稅、地價稅)、交易稅(土地增值稅、契稅)與資本利得稅(房產交易所得)同時實施,其中尤以多產階層高級住宅之持有稅暴增影響最大,終致高總價房產交易驟減,連帶稅收也隨之縮減。

(5)人口快速老化,影響購屋意願

根據國發會所公布民國103至150年之人口推計,114年中推計即將出現負成長,屆時是否會呈現日本經濟「失落的十年」(lost decade)再延長十年的不利趨勢,尤其是在預期下跌心理下沿襲日本模式,將有限的資金挹注於養老,轉而逐漸改以租屋方式替代,此一議題實在值得深入探討。

現階段人口老化趨勢漸趨明顯,加以房市景氣低迷,預售屋、新成屋、中古屋競價求售愈來愈明顯,除建築產業應嚴防流動性風險之外,金融業亦不斷加緊風險控管,以防房市崩盤導致出現硬著陸,在此情勢下,未來市場走勢究呈「大U型」或「L型」谷底盤整,仍有賴主管機關政策調整並密切追蹤觀察。

▲圖片來源「理財周刊」提供▼             。(圖/記者理財周刊攝)

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