2018是台灣都更啟動元年 內政部長葉俊榮推3大住宅政策超有感

▲▼葉俊榮,內政部長。(圖/記者謝盛帆攝)

▲內政部長葉俊榮。(圖/記者謝盛帆攝)

文/台灣銀行家

政府推出公辦與民辦都更、危老重建以及社會住宅,一共三大住宅政策,不但要為民眾尋求住的保護,也被視為可望點燃台灣內需千億元的三大動力,更讓台灣的今年被定義為都更啟動元年。

內政部一連串加速改革計劃,目的是希望讓有安全疑慮的危險建築加速更新。《台灣銀行家》雜誌特別專訪內政部部長葉俊榮,他以「車子都要定期檢視才上路,每天都居住在內的房屋,不也應定期檢視其安全結構保障嗎?」作為開頭,點出當前台灣住宅安全問題,以下是精彩專訪紀要。

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地震風險高 雙北市風險增溫

在台灣,逾8,000,000戶是私有住宅,社會住宅比重不到0.1%。如果與鄰近國家相比,日本、韓國社會住宅占比約5%,歐洲公有住宅占比高達2至3成。即便按照政策目標,推動未來8年內社會住宅達到200,000戶,也只能拉抬台灣公有住宅占比達到2.5%,這數字還不到現在日本、韓國的一半。

而在私有住宅中,30年以上的老屋數量已逾3,000,000戶,這意味即便政府想積極推動都更、或老屋改造,也會碰到私有住宅問題,無法以公權力強勢運行。依照過去經驗,公共場所、學校等公有住宅評估改建速度,的確相較私用住宅順利快速。

政府推出公辦與民辦都更、危老重建以及社會住宅,一共三大住宅政策。無論哪一項政策,首要出發點是改建。改建前,還有微型都更,也就是「老房屋的改建」,我認為這可以叫做「都市的針灸」,意指非大範圍更動,而是針對單獨問題獨立住宅重新改建,甚至可以朝特色建築方向發展,為改造建築物坐落的地區帶來示範效果。

無論是推行台灣老屋重建、或是公辦與民辦以及社會住宅,最大推動起因,除了都市發展,還有我們內政部注意到的「地震風險」。台灣位處地震帶上,與風災、水災、火山等天然災害相比,地震是我們現在最擔心的潛在災害。我們曾做過模擬,芮氏規模6.1級的雙北地震,造成災害後果非常嚴重,原因就出在雙北地區老屋數量集中又過多。

近年台灣強大地震的確不斷,包括2 次的0206地震(編按:2016年2月6日南台震災、2018年2月6日花蓮震災),造成部分建築物倒塌。我最擔心的是,這2次地震倒塌的建築物,我們還數得出大樓名稱,假設我上述所說芮氏規模6.1級雙北地震真的發生,屆時是否還能一一數得出毀損建築物名稱?

而地震這樣的潛在重大災害一直是政府所重視的,但台灣民眾卻不太清楚自己居住安全。我希望,在老屋改造重建或是都更帶起的都市發展、機能強化、國際化等話題之前,民眾可以先了解「自己居住的房屋安全嗎?」

改建前要先評估 房子也應定期檢驗

我常以車子來比喻,車主願意為了自身與用路人安全,配合政府定期檢驗政策,居住的房屋為何不能?檢驗車子的費用也是車主自付,房屋不也可以?如果全民能理解這個想法,未來位處地震帶上的台灣老屋,不但能靠重建或都更強化結構安全,我甚至希望可以設立各項智能警告系統,提升居住人的安全。

想讓民眾了解自己居住房屋是否安全,甚至如何面對技術、財務、安置問題之前,首要階段是「評估」。內政部過去曾經推出「安家固園計畫」,提供評估房屋100%補助,為民眾節省至少6,000到8,000元初評費用,但最後執行率竟僅5%,「當時我剛到內政部,認為我們可以更完善全套的流程,因此,決定調整後再重新推出。」

我們可以了解,對民眾來說,要讓自己的房子接受政府評估安全補助,當他們不了解也害怕時,後續可能的結果是,寧願選擇認定自己的房子非常安全、不需要評估。但假設車子都必須每年定期檢驗,房屋不也需要?政府希望民眾可以了解,評估房屋、補強房屋,是為了保護大家的安全。

更嚴重的是,921大地震前取得建照之建商所蓋出的不動產,法定控管機制不如921之後取得建照之建商嚴謹,但其中又有許多公共空間是私有建築物,例如餐廳、飯店、醫院、賣場等,不少建築物中間甚至有軟弱層的問題,假設發生災害,可能涉及的傷亡數無法想像。

因此在今年3月,行政院拍板《建築法》修正草案,通過修正《建築法》第77-1條,增訂一定規模以上建築物,交由第三方專業團體完成施工勘驗以及完工查驗合格後,才能繼續施工或是核發執照。另外,也針對合乎要件、即便是私有產權但是屬於公眾使用的建築物,例如賣場、電影院等,也應該要辦理耐震能力評估,這項修正案已經進入立法院,未來通過後,將可望保障公共民眾的安全。

▲▼房地產,房價,台北市,台北101,都更,房市,老舊房屋,頂樓加蓋,違建,住宅區。(圖/記者李毓康攝)

▲政府近年來積極推動都市更新,不過要在台北市都更整合,困難度仍是相當高。(圖/記者李毓康攝)

私有住宅檢視轉彎請專業技師協助

這類灰色空間的公共建築物已經出現解法,但私有住宅呢?可以公權力強制評估嗎?我們坦言,只能一步一步地走。

第一步,先揪出危險老舊建築物。我們攜手建築師、土木及結構技師等專業人士,引進第三方專業,協助檢視各縣市各大樓不動產設計圖,採評估大樓軟弱層方式,初步篩選危老建築。去年已經完成12層樓以上建築物快篩,數量達9,300棟,今年將進一步鎖定9層樓以上建築物,希望未來3年內,可以完成6層樓建築物以上的快篩流程。但假設是集合住宅,就難推動評估或補強,因涉及較為廣泛。在此,希望民眾能了解,政府可以協助評估與補強,但費用不能全由政府買單,「如果車子壞了、也不能找政府支出。」

假設快篩出的危老建築經耐震評估後,需要階段性補強,做基本的加強支柱,可以參考政府補助;技術面上,國家地震中心也正在開發技術,今年能推出調降成本工法,完成建築物階段性補強,預計在明年推出。

但假設危老建築已經達到拆掉重建標準,我們提供兩大機制。第一,重建建物可以享有1.3倍的容積獎勵,最高倍數更可能達到1.4倍,符合住戶害怕重建建物容積縮小的憂慮。第二,我們推出都更基金信用保證,協助自主都更案籌措實施經費。透過中小企業信用保證基金,提供都更案信用保證,假設銀行貸款9成,剩餘不足1成的自備款,可以運用信保機制。金融機構也可以在此過程中,擔任都更戶的諮詢者,提供專業訊息、貸款服務,增加住戶願意改建誘因,住戶也可換個方向思考,房屋原地改建就跟購買新房子一樣,不用付龐大買屋錢就可以住新房屋。

都更過去與釘子戶連結,但我們認為,都更並非強拆釘子戶,而是必須要加入適當的力量協助。因為過去都更被視為經濟的救命丹,為避免社會有排擠弱勢的疑慮,我們希望以建築安全為基本考量,將台灣都更方向朝都市機能活化、國際競爭等務實道路前進,搭配政府完整配發,打造相互信賴的社會。

行政法人助活絡都更、管理智慧住宅

政府的一連串住宅改革方案,在今年花蓮大地震前就已開始實施。我們能理解,這一連串的政策必須需要時間、人力、配套措施,以及公關協調溝通、金融專業、都市發展瞭解等,我們會一步一步前進,為民眾先解決前端問題。

台灣有行政法人的設立,可擺脫行政機關的制式束縛,人員運用較為彈性,但又較講求績效,具有公共任務且非行政機關的代表,是公與私的混血。兩廳院就是台灣第一個行政法人,我在2005至2006年擔任政務委員時推動完成。

現在,內政部也希望運用行政法人,活絡都更、管理智慧住宅,加上各項條例政策要逐步上路,可望帶動更多各行各業加入都更行列,讓台灣房屋朝智慧住宅方向前進,提供建築安全性,打造更安心的居住社會。

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