胡偉良／自主都更只是鏡花水月的幻影？

▲自主都更多年來成功案例少之又少，專家分析，主要原因在於住戶專業不足、資金流難題。（圖／記者李毓康攝）

文／台北市、新北市老屋改建發展協會理事長胡偉良

自主都更就是由地主或住戶主動發起，自行組織重建更新會，標榜「肥水不落外人田」，不讓建商分杯羹，但為何多年來，成功案例卻寥寥無幾？箇中的關鍵難題在哪裡？

自主都更的首要難題是住戶專業不足。一棟建築物的完成，牽涉到各種不同工種間的協調、合作，一般地主或都更計畫中的老屋屋主，由於沒有組織的狀態，所以他們的專業知識和技能很難有效發揮。

他們缺乏和施工單位打交道的專業知識和資訊；沒有能力做有效的品質監管；沒有各類談判的經驗；也缺乏與廠商議價的本錢。固然要彌補這些不足，可以透過學習來掌握各項必要的知識；然而要進入一個新的領域勢必要付出相當的學習成本，建立必要的社會關係所耗費的成本也不低。因此，縱使費盡千辛萬苦掌握了相關知識並建立各種聯繫關係之後，卻只能使用一次就束之高閣，也是很大的浪費。

資金流是第二大難題。住戶們常因為抵押品不足，很難從銀行取得改建所需的全部款項，必須自己墊付資金來支付各種費用；而且有部份住戶的原屋已有貸款、有些住戶則沒有，如此一來，在和銀行借貸時容易產生公平性的問題；此外，和銀行借款是需要擔保人的，一般而言，通常會由更新會的幾個主要負責人做為保證人，但又有多少人願意負起這高額資金的擔保人呢？再加上住戶們往往沒有條件運用財務槓桿，他們的資金成本將會變高，承受風險的能力也很弱。

縱使以上二大難題都解決了，那麼自主都更真的對原住戶有很大的利多嗎？其實也不盡然，我們來細算重建後住戶比須付出哪些成本：一、住戶必須支付重建總金額的5％做為執行管理費、二、銷售總額的6％給代銷業者、三、重建費用的10％以上給營造業者、四、約三年的重建期間，必須支付重建費用的5％利息給金融業者（融通資金部分）。

綜合以上，和提供一條龍作業方式的建築業者相比，住戶未必能夠分回更多。而且自主都更卻因界面太多，反而容易衍生各種問題，尤其在意見的整合、改建後餘屋賣不掉的處理、交屋後的保固上更是問題叢生。

所以，迄今為止，不論中外，我們很少能找到較具規模，靠居民自力成功的建案。畢竟如果自主更新的組織者真的具有這方面的專長，那麼他一定會改行從事房地產，這是真實的現實面。自主更新的風險對初入門者實在太大了，全由住戶組成的改建委員會又多是烏合之眾，各自有各自的立場和意見，要做到大公無私就已經很困難了，更遑論做為改建委員會的主要推動者，經常要身為表率，犧牲小我；結果，在群龍無首、各自為政的情況下，自主更新要能成功還真是難上加難。

有不少專家就曾說：提倡住戶自己辦理「自主都更」，只是一個不食人間煙火的做法，也是政客的騙人把戲。事實上，自主都更已行之多年，但成功數量卻屈指可數。