理財周刊/都更 別想得太單純、太簡化

房地產會客室 主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:準政務委員張景森在臉書上針對「文林苑事件」發文表示,這是史上最Kuso的一場社會運動。疑似被建商及政府迫害的王家,原來只有56.06坪的房子,現在分配到新房子有5戶,總共175.02坪,價值上億,「如果他們還不滿意,也只能算是不快樂的億萬富翁而已」。文章一出,圍剿聲不斷,準行政院長林全不得不出面滅火,究竟張景森說錯了什麼話?

A:「文林苑都更事件」起源於王家不同意所擁有的兩塊土地和建物,被逕行劃入台北市政府核定的都市更新範圍內,而2012年3月28日台北市政府依法執行法院判決,拆除王家住宅,後續引發社會運動人士進行長期抗爭、王家提告、聲請釋憲後,大法官做出「都市更新條例」部分條文違憲,必須修法,進而導致全台都更停擺等層出不窮的爭議事件。

 不少在當時想透過都市更新,甚至前台北市長郝龍斌「一坪換一坪,再加一個停車位」,身價可翻好幾倍的夢想,都為之破滅,至於當初抗爭的王家不同意戶,事後於2014年5月則跟建商達成和解,分回5戶,總面積175.02坪。

[廣告]請繼續往下閱讀...

 張景森在臉書上發文,代表他對「文林苑」最後結果的個人看法,原無可厚非,但問題在於他即將是蔡英文520就任總統之後的準政務委員,大家所質疑的是,他的言論是否代表新政府的立場?

準閣揆林全親上火線滅火指出,文林苑都更案的爭議點,是當時台北市政府變成建商的拆除大隊;此外,他認為,「人民的權益」、「家園的感情」、「民主的程序」與「公共的最大利益」,都不是用金錢可以衡量的,並提到未來都更的三大執行原則是:1.深入社會溝通、2.程序公開透明及3.確保民眾居住權。

 對於這三大執行原則,我認為還是「理想大於現實」,顯然是把「都市更新」想的太簡單。

 不過,就整個事件之癥結點加以探討,如就建商所公布之數據,正確答案應是56.06坪的土地,分回的新房子5戶,總面積175.02坪,就此而言,應沒有獨厚特定都更戶問題,因此,有關文林苑都更議題實際上已是「回不去了!」何不讓它順利落幕?

 至於都市更新為何會有「釘子戶」產生?因為過往的經驗,愈晚簽同意書給整合的建商,愈容易拿到較多好處,因為建商花了七年、八年,甚至十年以上時間,最後的臨門一腳,亦即那100%最後的2~3%同意戶,如果建商不想心血付諸東流,最後只好「花錢消災」,忍痛接受「釘子戶」獅子大開口。

 「釘子戶」不好聽,最後改為「不同意戶」,而不同意的理由千百種,說是對老家的情感、起家厝、對地方的情感...等等,但如果因為少部分人的反對,都更就走不下去了,則又非都市再生與城市新風貌之期待,因此,都市更新條例賦予公權力的「代拆」權限,沒想到卻在「文林苑」都更案重重的摔了一跤。

 此外,我們千萬不要把「都更」想的太過理想化、簡單化,其實人性的貪婪面往往也是都更成不成功的最重要關卡之一。

 試想,前台北市長郝龍斌為何拋出四、五層樓老舊公寓都市更新可「一坪換一坪,再加一個停車位」政策,主要就是提高誘因,讓這些住戶願意參與,以加速都市更新。

 但該四年計畫,隨著郝市長第二任的任期屆滿,究竟有多少成功案件,也從未見市政府對外明確說明,反觀,其任內大張旗鼓提到的一個成功拿到「一坪換一坪」的案例,是某建設公司在南港地區的都更案,不過,該案當初整合率才七、八成,最後還是不了了之,卡關的問題仍出在都更戶與建商在權利分配上談不攏。

 其實這跟大多數都更案整合不易的關鍵大同小異,幾乎每個都更戶都不希望是「分配最少」的那一戶,而有些人則更抱著愈晚簽同意書,能得到的好處愈多的想法。

 有時在整合過程就經常出現住戶與建商在「分配比例」的計算基礎上有很大歧異,例如前述南港案,原有127戶,都更後規劃為430戶,依都更戶的認知計算方式,「一坪換一坪」分回的127戶僅占430戶的1/3,顯然建商分得太多;但就建商的算法,全部20300坪總樓地板面積,分到8120坪,僅占4成,都更戶應是分回6成才對,其間差異天南地北,實在很難喬得攏,最後結局就是不了了之。

 又如文林苑王家曾在call out電視政論節目,指文林苑規劃地上15層,地下3層,而王家原是2層樓建築,分屋比例應是2:18,亦即1:9,為何最後分回比例是1:3;諸如此類依樓層比、戶數比的計算認知,都跟實際應按總樓地板面積比例計算有很大落差,更遑論一些一樓店面要求分回原面積店面等問題。

 如再加上都市更新曠日費時,若房價處多頭行情,則未來分回的總價值更高,皆大歡喜,例如文林苑預售時,每坪約40多萬元,現今卻傳出行情100多萬元,幾乎所有的都更戶都賺到了,惟一旦景氣逆轉房價下跌,各方都更利益必然不如預期。

 因此如將上述林林總總一一加以反覆推演,可能就不會再以單向思考來因應這麼錯綜複雜的都市更新問題了。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊819期》www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源。】

關鍵字: 理財周刊都更文林苑

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

股匯雙殺!台幣貶破32元 台股跌逾130點回測2萬

股匯雙殺!台幣貶破32元 台股跌逾130點回測2萬

股匯雙殺!新台今(28)日開盤小升1.8分至31.980,隨後受到美元指數續揚,及台股拉回,新台幣由升轉貶,直接貶破32元關卡,觸及32.039元,貶4.1分;台股跌逾130點。

2024-03-28 09:37

ETF破發!老謝拋「殺價20元、聽明牌賠300萬」故事 籲長線投資

ETF破發!老謝拋「殺價20元、聽明牌賠300萬」故事 籲長線投資

近日00939、00940成市場最熱門話題,兩檔ETF接連破發,成分股也紛紛走跌,不少投資人慘被割韭菜,對此,財信傳媒董事長謝金河在臉書以菜籃族「殺價20元、聽明牌慘賠300萬」的小故事,呼籲投資人要多用心分析資料,長線投資才可提高勝算。

2024-03-28 09:30

AI電源廠光寶科遭美系外資降評 股價跌逾3%

AI電源廠光寶科遭美系外資降評 股價跌逾3%

電源大廠光寶科(2301)遭美系外資唱衰,評等由原先的「中立」調降至「減碼」,目標價由112元下修至88.8元,今(28)日盤中股價跌逾3.5%至109元,失守所有均線。

2024-03-28 10:55

PChome遭傳「近期倒閉」! 公司:虛構不實的謠言

PChome遭傳「近期倒閉」! 公司:虛構不實的謠言

本土電商業者網家(8044,PChome)遭傳「近期倒閉」,公司今(28)日盤前發布重訊澄清為虛構不實謠言,已嚴重損害公司聲譽,並強調將保留法律追訴權。受此消息影響,PChome今日早盤一度跌逾1%,但隨後拉向平盤價附近震盪,開盤20分鐘報33.45元,跌0.59%。

2024-03-28 09:40

揚秦今年拚營收獲利雙位數成長 麥味登再開百家店

揚秦今年拚營收獲利雙位數成長 麥味登再開百家店

麥味登母公司揚秦(2755)今(28)日舉行法說會,總經理林麗玲對於今年展望樂觀,看好營收、獲利雙位數成長,主力品牌麥味登今年將會展逾百間店、炸雞大師國內也會達到百家規模,至於涮金鍋則會增加5間店。

2024-03-28 15:00

00940出手?聯電最後1單破萬張收紅 台股小跌54點來到20147點

00940出手?聯電最後1單破萬張收紅 台股小跌54點來到20147點

台股今(28日)在台積電(2330)走弱下指數開高走低,盤中一度回測2萬點大關,不過市場傳出元大台灣價值高息ETF(00940)買進高息股後,指數跌幅收斂,包括聯電(2303)、鴻海(2317)最後一單量能俱增,指數終場小跌54點來到20146.55點,跌幅0.27%,成交量4425.83億元。

2024-03-28 13:41

面板廠彩晶董事改選名單 吳欣盈入列

面板廠彩晶董事改選名單 吳欣盈入列

面板廠彩晶(6116)今(28)日揭露董事改選名單,除了現任董事長兼總經理焦佑麒、馬維欣伉儷,前民眾黨立委、新光人壽副總吳欣盈也入列。

2024-03-28 13:34

荷蘭皇家航空台北-阿姆斯特丹 夏季班表自每周3班增為5班

荷蘭皇家航空台北-阿姆斯特丹 夏季班表自每周3班增為5班

2024年夏季開始,法國航空和荷蘭皇家航空將透過增加班次來滿足全球客戶的持續需求。法航將為74個國家的189個目的地提供服務;荷航將為全球155個目的地提供服務,其中92個位於歐洲、63個為洲際目的地,運力供給接近疫情前水準,其中台北-阿姆斯特丹從每周3班增為5班。

2024-03-28 12:55

鴻翊經營權之爭落幕 總經理:三路並進拚虧轉盈

鴻翊經營權之爭落幕 總經理:三路並進拚虧轉盈

上櫃公司鴻翊科技(3521)日前爆發經營權之爭,今日舉行股東臨時會,完成三席獨立董事補選案,隨著經營團隊就位,經營權之爭也隨之落幕,總經理許偉良表示,2024年將朝三大方向布局,包括發展人工智慧(AI)與自動化、轉進醫療科技領域,另外將持續拓展不動產事業,力拚今年由虧轉盈。

2024-03-28 11:42

00940無緣申購者注意!元大投信公告退款 提醒備妥4文件

00940無緣申購者注意!元大投信公告退款 提醒備妥4文件

元大台灣價值高息ETF(00940)將於下周一(4月1日)正式掛牌,發行公司元大投信今(28)日正式公告未申購成功的投資人退款程序。

2024-03-28 11:15

讀者迴響