文／Smart智富雜誌 游筱燕
有位在房地產市場打滾20多年、旗下有好幾間房仲店的店東嘆著氣說：「新北市原本有1,200家房仲店，到6月底可能只剩下800家！」成交量縮得厲害，連房仲店數也跟著大縮水400家。
▲台北市房價開始消風，賣方市場走入尾聲，價格面臨盤整。(楊文財攝)
原本在去年底預測今年房市走向時，建商、房仲與代銷等業者都不約而同地說，今年的上半年可望延續2013年年底的「熱度」，甚至更創高峰，因為容積限縮讓建商搶照搶建，在廣告和種種行銷手法的操作下，至少營造出來的氛圍是好的，民眾較願意進場。不料，上半年遇到了學運、實價課稅等議題。建商說329檔期推案爆大量卻沒有成交量；房仲也說從3月開始就一路冷到現在。至於下半年，因有選舉因素干擾，按過去經驗本來就不會好，業者們早就心裡有數，只是沒想到寒冬來得又急又快。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，買賣移轉棟數縮得厲害，新北市沒有一個地區比去年同月交易熱，量縮3成以上的卻比比皆是，其中量掉得最嚴重的地方是縮了近6成的林口區，以及掉了近5成的三峽區。台北市的情況也沒有太好，唯有萬華區和南港區有正成長，前者的成長是由於中華路2段416巷內的國防部眷村改建社區有筆200多戶辦理過戶所致，只屬單一個案。整體而言，量仍是在下降，中山區、大安區、內湖區、中正區都比去年量縮逾3成。
註：表中小計的資訊未包含金山區、萬里區、平溪區、貢寮區等交易棟數較少的其餘16個區。資料來源：新北市政府地政局 整理：游筱燕。
註：統計樣本包括公寓、華廈及大樓住宅（未分拆車位），排除1樓、頂樓及預售物件。資料來源：信義房屋不動產企畫研究室 整理：游筱燕。
現在市場所呈現的氛圍就是「賣壓大！」黃舒衛說。而且根據信義房屋最新的2014年第1季《信義不動產評論》顯示，台北市的成屋市場，每坪成交單價已經比前1季跌了9,000元，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這個數字顯示民眾追逐房價的心態正在修正，台北市房價已經開始「消風」。
如果房市已經開始消風，那麼對於下半年想買賣的雙方又應該怎麼操作呢？住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為，在台北市跌勢已確立之下，意味著賣方市場走入尾聲，必須面對市場盤整。那麼又會盤整多久呢？她說時間可能長也可能短，但唯一確定的是，在整體大環境下，不容易出現金融海嘯後的V型反轉格局，較可能出現的是U型打底，盤整後緩慢上攻的方向。
對於有意願出售的屋主，徐佳馨建議應該把握當下，汰弱留強，趁著賣相佳，市場仍有交易溫度時，將持有成本高、出租不易、漲幅有限的標的先行出脫，手握現金，等待下一個進場時機。
對於自用的買方來說，她覺得下半年會是本波最有機會議到好價格的時間點，一方面是選前勢必出現更多的抑制房市措施，藉以打擊投機；二方面是賣方在持有與交易成本都持續增長的狀況下，脫手意願提高，對價格的堅持度將會下降，雖然買賣雙方之間仍須經歷相對較長的議價磨合期，但在實價揭露資訊愈來愈多的情形下，價格會愈來愈清楚，沒有模糊空間，將對買方更為有利。
徐佳馨和黃舒衛都一致覺得在房地產買賣「結構改變」下，下半年買房有4大關鍵，跟著做就能將風險降至最低：1.優先選蛋黃區；2.若非買蛋白區不可，要選蛋白區中的蛋黃區；3.銀行貸款趨於保守，買屋前也需詳問銀行貸款；4.買房趁11月底大選前完成，物件多、好議價。
更多精彩內容盡在Smart自學網
讀者迴響