理財周刊／莊孟翰：央行打房 房價愈打愈高？

圖、文／理財周刊

這一波房價飆漲超過八年，主要係長期低利率與游資氾濫之外，遺贈稅大幅調降至一○％，國產局大量標售土地以及台北市老舊公寓都更兩倍容積獎勵之助漲，再加上ＥＣＦＡ、陸客自由行、開放陸企來台投資等利多因素的預期心理推波助瀾所致。

至於長期最主要影響因素首推低利率，據央行資料顯示，二○○○年底五大銀行新承作房貸利率六．五二二％，及至二○○三年這一波房價開始上漲時已降至二．四九％，去年至今年五月更低至一．八八八％，可知長期以來低利率對房價影響程度。

其次，就資金面而言，二○○二年底全體貨幣機構存款合計二十兆五七三三億元，今年五月增加至三十二兆六二○八億元，短短十年間存款遽增十二兆四七五億元，相較去年ＧＤＰ十三兆七四五○億元，高達八七．六五％比重，想讓房價大幅下跌，恐怕也非單一政策因素就能奏效。

另外，最近國際經濟、歐債危機與中國經濟減緩對台灣經濟之不利影響，加以奢侈稅中長期效應將日益明顯，證所稅副作用亦直接衝擊價量，實價登錄及實價課稅也將對房地產帶來革命性影響。尤其市場長期超額供給與一五六萬戶空屋亦將導致房價逐漸回跌，再加上央行這一波對高價住宅貸款採針對性審慎措施所衍生金融業風險控管之保守心態，房價哪還會有上漲空間可言？

再者，奢侈稅實施後，加以央行連續三次選擇性管制措施逐漸緊縮貸款，預售豪宅銷售已驟降七成，中古豪宅交易亦已縮減四成以上，尤其今後二、三年將有愈來愈多新成屋釋出，且都更條例修法擬大幅提高門檻，使中古屋不再漫天開價，在在顯示未來房價趨跌走勢。因此，即使央行不再出手干預區隔市場之豪宅貸款，一般房價仍將呈緩和下降趨勢，可由中古屋委售數量增加、銷售時間拉長與逐漸擴大之議價空間見端倪。今後央行只要嚴控房貸與土建融成數即可，不必大張旗鼓一再宣示打房決心，俾免獨自承擔無謂之打房原罪。

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