東區連遭「快閃特賣會」啃食 房東機關算盡經濟力亮警訊

Stanley Tung/A man.

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文/Stanley Tung、紅豆Q粉粿

台北市東區近年來人潮不如以往,黃金地帶的店面空置率提高,知名店家相繼易手撤櫃,以粗放經營為主的「特賣會」卻如雨後春筍般的成立,相較於信義區商圈或韓國明洞商圈,皆少有過特賣會林立的現象,然而位於忠孝敦化一帶的精華地帶,近年來卻迅速受到「特賣會」或「快閃特賣」的啃食,背後究竟是誰在操盤?

▼位於忠孝東路四段上的快閃特賣會。
東區街景(圖/記者董泓志攝)

▼原「MISS SOFI」閒置三年,至今仍在出租中。
東區街景(圖/記者董泓志攝)

位處忠孝東路四段及敦化南路的「MISS SOFI」,就在車水馬龍的敦化捷運8號出口處,業者在易手收撤出後,至今已「荒廢」逾3年,隔壁的三星展示館也於本季撤櫃,改以「特賣會」形式經營。位於斜對面三角窗的亨得利三寶名錶,也在5月停止營業後轉駐信義區,並一度將店面租給「特賣會」販售雜貨,之後由日系生活雜貨專櫃「Niko And..」接手,但鄰近的騎樓處,仍是一長條的快閃特賣會。

▼原亨得利三寶名錶,轉駐信義區,撤櫃後改由日本雜貨品牌「niko and」接手。
東區街景(圖/記者董泓志攝)

這種精華圈被特賣會啃食的現象,得從3年前陸客大舉來台的風潮說起。

曾投身房市逾17年的永慶房屋鄭朝鶴經理表示,陸客是左右東區興衰的關鍵!「3年前,忠孝東路奇貨可居,因為陸客的關係,把房價的漲幅衝到高點。」位於路口的黃金店面,月租高達300萬以上的天價。

鄭經理表示,「近年來陸客銳減,而目前的觀光客的自由行又偏好信義區,加上網路通路的崛起,讓東區由盛轉衰。」根據交通部觀光局的統計,陸客來台人次自104年到達410萬的高點後,105年剩350萬,至106年推估將少去1百多萬,僅剩下220萬人次,對於東區來說無疑是不容小覷的衝擊。

陸客來台統計(圖/董泓志提供)
(數據取自交通部觀光局,本報記者製表)

東區衰退,但房價並未回檔

但弔詭的是,當陸客銳減,人潮退去,鄰近的競爭商圈信義區興起,照說房價也該順勢修正回檔,但部分店面卻因為在3年前「超漲」,租金至今無法拉回,「一些路口處的黃金店面,在3年前時漲到高點,甚至過高了,但在這一波修正當中,黃金地段並沒有跟著跌下來。房東還不想接受租金減少這樣的行情,所以寧可放著。」鄭經理無奈地表示。

不少房東不願面對衰退的現實,堅持高價,欲承租的業者精算後發現難以回本,租約也就無法成交。至今,忠孝東路上仍有12間店面是空置,敦化南路則有9間閒置中。在房東與客戶遲遲無法成交的情況下,「特賣會」便應運而生!

▼原三星展示館,撤櫃後改由特賣會經營。
東區街景(圖/記者董泓志攝)

新舊房東心態大不同,但都不排斥特賣會

鄭經理分析,東區房東可分粗成兩種,一種是早年用很低的價錢就取得所有權的老房東,他們的持有成本低,多年來已經賺夠了;一種是進場不久的投資客,當初可能就買在高點。對老房東來說,多年來租金早已回本,租不出去也沒差,但如果讓租金下跌,連帶著以後要賣的房價也會受到影響,所以精明的老房東寧可讓屋子空著,或者低價租給「特賣會」經營。

然而新房東買在高點,雖不願租金下跌,可是如果有貸款的壓力,會斟酌用3-5成的租金租給特賣會,等到有大廠想要承租時,他們隨時可將店面收回。拍賣會與房東簽訂的是短期契約,隨時可以中斷,「租給特賣會是房東們處於過渡時期的一種權宜之計,特賣會也可免除廠商想看房的煩惱,他們直接走進去就行了。」鄭經理微笑地說。

▼忠孝敦化站。
東區街景(圖/記者董泓志攝)

東區「特賣會一堆」是種錯覺!

儘管近來東區特賣會林立,但鄭經理根據數據表示,可能只是民眾的觀感,因為恰好有幾間特賣會比較密集,又處在精華地段,否則整體來說,「目前東區的空置率沒那麼高,像亨得利集團鐘錶店搬到信義區後,店面現在也租出去了啊,由日本的專櫃接手,特賣會只是曇花一現。」

不過鄭經理也指出,黃金地段的店面,「大部分都是賠錢的!通常只有大廠的旗艦店才租得起,目的也非賺營業額,而是建立品牌形象,發揮宣傳的效果。」

▼東區小巷。
東區街景(圖/記者董泓志攝)

特賣會至少再啃3年

致於特賣會還會持續多久?鄭經理表示,「大概還需要3年的時間。」要等到房東願意接受房價下修的事實,成交量變多了,特賣會就會減少了。

儘管東區榮景不再,但鄭經理仍對於東區抱持著憧憬,他指出東區「交通方便,餐廳很多,百貨也多。西有西門町,北有微風,東往則通信義區和101,還有知名精品店和旗艦店進駐,發展雖緩,但不會像五分埔那樣沒落。」

琳瑯滿目的特賣會究竟會快閃至何時?只有等待房東轉念,認真面對租金下跌的事實,新的廠商和專櫃才有可能替東區注入新的生命力。

▼東區ZARA。
東區街景(圖/記者董泓志攝)

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2017年09月24日 10:02

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