▲首善之區的台北市建照核發面積佔北市全產品建造核發面積的56.8%，一舉突破過去20%的水準，示意圖。（圖／記者邱顯燁攝）
文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛
目前房市價量修正的趨勢自不待言！但更值得關注的是不動產開發的長鞭效應所帶來的後遺症，意即之前低利、資金潮帶動的強烈買房抗通膨需求，擴大驅動了建商搶地、補庫存，進而創造連續3年土地交易超過3000億的史詩級紀錄，但是庫存巨大、銷售萎縮，頭已經洗一半的建商該怎麼因應局勢的變化，降低投資風險、取得預期收益，將是市場一大挑戰。
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《平均地權條例》修正案三讀過關，讓這波打炒房政策步上高峰，但從政策宣示、法案研議、修正案通過到子法上路，再加上外部經濟環境驟變，市況發展其實早已超脫當初2年前的社會情境。
從內政部統計的建築物建照核發變化來看，推估全年核發總樓地板面積將超過462萬坪，是1994年、28年以來新高，因此開發成本、銷售去化壓力仍大，但在2020年央行展開新一輪限貸令，而後尚有金管會上調5類不動產貸款風險權數、《平均地權條例》修正等種種針對住宅市場的管制措施出籠，對這股史上最大的資金潮產生移轉的推力。
▲未來3年之後將出現超量供給的直覺性投資後果，北中南會出現截然不同的調適局面，示意圖。（圖／記者邱顯燁攝）
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投資潮轉去哪裡？商用不動產市場或許有答案。辦公、服務類2016年只有146萬平方公尺的建照核發量，佔全體市場不過5.6%，但去年已經暴增到514萬平方公尺，不只遠超過10年平均值的207億元，更較2016年增加252%，佔整體市場比重也來到11%。
其中，首善之區的台北市建照核發面積佔北市全產品建造核發面積的56.8%，一舉突破過去20%的水準，商辦投資蓋過住宅，投資偏食的現象相當嚴重。
未來商辦市場面臨的壓力雖然不及住宅的全面性，但有4大挑戰值得探討。
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首先、區域供需調整需要大數據驅動。未來3年之後將出現超量供給的直覺性投資後果，北中南會出現截然不同的調適局面。北部會從需求推動轉為供給拉動，超高成本、超額供給最後則產生汰弱留強、喜新厭舊的個別表現局面。
其次、開發者角色調整的陣痛。以往中南部商辦多為建商賣斷的市場，但現在跨國公司、企業總部、靈活辦公室等新需求降臨，急迫需要有能力協助創造營運價值的專業或組織作為前期或中長期的策略夥伴。
▲商辦市場雖然出現短期投資熱潮，但資金潮退去之後，雞犬升天、市場連動、低價補漲的機會越來越少，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）
第三、開展面對世界新局的規劃、規格。尤其在供過於求或是新舊更迭的白熱化競爭市場，建商對投資前期的產品定位、建築規劃、物業管理、招商策略都需要更細密、專業的顧問服務。
最後、產品不同，行銷策略也不同。過往建商、代銷是B2C的事業，但轉進商辦市場卻是B2B的新領域，不但客戶結構、需求不同，連通路、銷售工具、價格策略、價值訴求都不同，立地條件、產品門面、空間效用、設備等級、管理服務、能源費用才是決定價格的關鍵。
▲高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為當資金潮轉向商用不動產，開發商將面臨4大挑戰。（圖／黃舒衛提供）
商辦市場雖然出現短期投資熱潮，但資金潮退去之後，雞犬升天、市場連動、低價補漲的機會越來越少，而空置、議價空間越來越大，開發商要記取或學習過去商辦投資的風險及教訓，導入專業規劃及營銷，才能避免陷入住、商雙輸的困局。
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►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
現職：高力國際業主代表服務部董事