內湖公寓隔套收租產品熱銷 專家曝3隱憂:小白別碰

記者羅志華/台北報導

台灣房市近期掀起一股搶購潮,而投資房產的形式,除循議題買進飆漲區外,收租產品也是一種選擇,內湖挾科技園區就業優勢、捷運沿線便利性,租屋市場相當熱絡,東森房屋內湖捷運加盟店邱國峰店長指出,近期在商圈內成交3戶收租型產品,年投報率在3到4%間。

《地產詹哥老實說》S2EP35/賣房險被捲款! 鴻海前發言人曝「交易鬼故事」

[廣告] 請繼續往下閱讀...

▲內湖因內科就業人口及捷運沿線便利下,租屋市場熱絡,近期公寓隔套產品相當熱門。(圖/記者羅志華攝)

以總價1500萬元的產品來說,貸款7成1050萬元,就算以近期第2屋利息1.6%計算,每月攤還本息約37000元,以年投報4%來看,每月可收租5萬元,靠房客養房還有剩,再算上房市未來上漲的空間,是部分買方積極找尋的標的。

邱國峰表示,當前北市公寓隔套產品,多為10年、或更早以前改建,以公寓4、5樓為主,目前台北市抓違規相當積極,要徵得樓住戶同意也不容易,市場充斥不少違法隔套產品,現行有投客在不增設衛浴設備下做隔間出租,收租效益也相當不錯。

邱國峰指出,改一間套房成本在30~35萬元間,這類物件流通在市場時,往往超出區域行情1~2成,計價方式也多以投報率回推,導致銀行評估貸款時相對保守,建議民眾多準備些自備款,貸款成數抓到7成、甚至6成較為穩妥。

近期在內湖成交的收租型物件,有兩間靠近內科,總價在1600~1800萬元間,另一間雖較偏遠,但25坪總價1200萬餘元,在屋況良好下也順利成交;邱國峰分析,現行銀行低利下,收租型產品受市場青睞,若為精華地段,甚至有買方願意進場年投報不到3%的物件,地段若稍偏遠,就得靠屋況吸引房客。

[廣告] 請繼續往下閱讀...

▲蔡雲威表示,東門站地段精華,卻因房價較高壓縮投報率,使在地純住公寓行情較隔套產品好   。(圖/記者羅志華攝)

信義房屋師大永康店專案經理蔡雲威表示,東門站雖地段精華、且位於各捷運路線交會處,但以金華國中學區來說,因房價較高、租金卻沒特別高的狀況下,投報率受限、行情反而比純住公寓要低,投報率2%已是底限,以純住公寓來說,近期行情在95~100萬元間,隔套產品應在80~90萬元間,若屋況好還有些許向上空間。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,隔套產品首選地段,以台北市來說,捷運沿線、東區及信義區辦公區,台大、政大、師大等老字號學區,都是相當穩當的選擇,投報在3%以上都算熱門,但房價也不能太高,否則租金競爭力跟投報率無法兼顧,也要注意隔套是否有合法執照,許多投資客在北市嚴抓違建下,漸漸往新北找公寓改建。

若買方買的是現成物件,還要注意當前租約是不是穩當,不少投客會在出售時,營造高投報假象、讓房客們在轉手後立即退租,有時也因房客仍在承租,無法清楚檢查屋況,最後才發現房屋大有瑕疵,做房東也須面對房客糾紛的風險,隔套收租產品屬「高手盤」,不建議一般民眾進場。.

[廣告] 請繼續往下閱讀...

《地產詹哥老實說》S2EP35/賣房險被捲款! 鴻海前發言人曝「交易鬼故事」