銀行鑑價跟不上市價 貸款成數不足!購屋族恐要準備更多自備款

▲薪水趕不上房價上漲速度,銀行鑑價速度也跟不上。(圖/記者陳筱惠攝)

記者陳筱惠/台中報導

近期全台預售市場房價漲幅速度超越以往,連帶中古屋房價也迅速上揚,不過仲介提醒,近期會遇到銀行鑑價無法跟上實登揭露的行情價,而出現貸款金額與購屋族期待金額落差的情形。專家解讀,因房價上漲速度太快,代表購屋族將拿出的自備款也將增加。

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10年來全台房價漲翻天,大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,銀行鑑估價格會參考實價登錄並比照區域行情,但房價漲幅過高,自然會影響鑑估價格,此外,也因建設公司貸款條件往往較佳,預售屋的成長也是讓鑑估價膨脹的因素。

信義房屋市府捷運店主任羅沛晴就分享,近期以台中總價較高的區塊,漲幅除4000萬元以上的高價宅本就受限貸款成數外,市價介於3~4千萬元的中古屋,的確面臨到銀行鑑價跟不上市價的狀況。對此仲介也都會事先提醒購屋族,需準備較高的自備款來因應。

▲房價迅速高漲時代,民眾購屋自備款也要增加不少。(圖/記者陳筱惠攝)

而另一名仲介更直言,「現在中古屋房價隨著新案瘋漲,有很大的原因在於屋主心態。」他解釋,當區域新預售案總價來到4000萬元,中古屋主即便當初取得價格僅1500萬元,也希望自己房子能賣到3000萬元,這個房價漲1倍的狀況甚至在非精華區的區域內,翻3倍都有可能。

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房貸專員則說銀行鑑價參考的條件是土地價值、地點與當地行情來綜合估價,不過房子實際價格也會受到方方面面的影響,例如有無裝潢等,但通常不見得會都「估」到成交價格。

舉例來說,某一社區的實登價最高為單坪28萬元、平均行情價格為25萬元,如今成交單坪30萬元,估價師參考社區近8個月左右的區域行情後,「有可能會給到單坪28萬元的鑑價」,但通常來說鑑價金額會落在25~28萬元間,要到鑑價30萬元,「真的有難度」。

至於鑑價過後的貸款成數,則是評估買方的信用、工作來做評斷,房貸專員坦言,現在交易資訊透明,買方在決定以高於實登價錄價格出手,應是有做好自備款要多一些的心理準備。

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