陳炳辰/恒大在前央行在後 房市秋後算賬誰倒楣

▲原本期待秋後進場撿便宜的買盤,討不到好處還形同變相被市場擺了一道。(圖/記者陳筱惠攝)

文/《全球居不動產情報室》 總監陳炳辰

為避免中國房地產企業過度槓桿導致房市泡沫,對岸出手讓地產龍頭恒大風暴越演越烈,台灣央行也祭出新一波信用管制措施;這些在熱錢湧動、低利環境下抑價的新制,卻難敵硬朗房價。原本期待秋後再進場撿便宜的買盤,討不到好處還形同變相被市場擺了一道,秋後算賬。

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在利率仍然偏低,熱錢依舊豐沛的情況下,包括房地產在內的投資市場可說已不止是蠢蠢欲動,事實上7月緩解封之際,預售案現場銷售成績就傳約有2成回溫,且中古屋產品如透天、廠辦等不受群聚效應影響,都有帶看量能,甚至因為低密度的居住型態,像是龍潭、新店的透天物件均現交易熱潮。

▲對岸出手讓地產龍頭恒大風暴越演越烈,台灣央行也祭出新一波信用管制措施,皆是在抑制過熱房市。(圖/路透社)

此外,房市狀態演變出報復性買房恐非話題炒作,正是在於無處可去的資金,自然會往值得投資的標的物去,緩緩解封下令房市交易行為不再難為,蹲低跳高遂呈現水到渠成之姿。

那麼,在中國恒大風暴加上最新推出的信用管制措施,台灣抑制房價新制產生的效果究竟為何?

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從「房地合一2.0」4月宣布新制至7月實施前,確實可見移轉棟數走熱所顯現的逃命潮,但挺過疫情嚴峻階段,陸續傳出新竹新案推升到單坪6字頭,桃園中路的新案買氣旺盛,歸咎原因在「實價登錄2.0」的預售屋揭露規範,多有不二價交易案,即便仍會加贈一些家居設備促銷,或是賣相狀態較差的戶別有價格上的折扣,不二價已成風氣,所謂的「報復性買房」正式轉為「報復性賣房」。

▲全台瘋買房,遞延性的「報復性買房」正式轉為「報復性賣房」。(圖/記者陳筱惠攝)

同樣的硬朗房價也出現在成屋市場,具備保值特性物件的持有方並不會太擔心新制與疫情干擾,蛋黃區塊、房市熱區亦會續走出租投報高、增值空間大的強者恆強狀態,加上房產物件有一定的成本,若有降幅都只是稍微減少價差空間,交易價碼不見弱化。

再論此波信用管制,警示意味較濃,未如先前傳出擴及第2屋貸款條件限制,且力道緩和不若早年,房市熱區八個縣市購置第2屋無寬限期,自住客群可改以配偶名義購屋,或許未來也會看到許多女性屋主,而擁多屋投資客群則早有多元管道來做房產買賣,高端資產族群目前更常見現金直接購屋趨勢,在利率偏低的情勢下,都難因此有特別的抑價效果。

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對於土地貸款上的相關限制上,近年不論大小建商的荷包都賺飽飽,小幅限縮貸款成數頂多令其獵地野心稍許收斂,又或是大小建商合作推案,建商變通方式多,都不大可能如此受限,無礙全台瘋買房。

多頭市場下原本期待房市過完中秋,再進場撿便宜的買盤,如今討不到好處還形同變相被市場擺了一道,秋後算賬,要期待房價回檔只得寄望是否有升息的打算。即便就算升息,短期內也難回到撼動房價的利率高點,整體房市持續加溫至2021年底應可定調。

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►陳炳辰小檔案

現職:全球居不動產情報室總監
專長:不動產市場分析
經歷:台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
學歷:台北大學社會學研究所