【給新總統的建言信】馬凱/讓年輕人居有其屋

▲台灣的高房價常讓年輕人望屋興嘆。(示意圖/ETtoday資料照)

馬凱/社會企業公約基金會創辦人,經濟評論家,《經濟日報》前總主筆,中華經濟研究院前研究員。

食衣住行,是人生在世的四件大事。吃,不難解決,簞食瓢飲,簡陋些,也將就得過;衣,新的材質層出不窮,成本低又耐穿,只要不計較流行、美醜,一點也不成問題。至於行,買不起奢華轎車,儘有機車、腳踏車、公車可以代步。唯獨住,隨著房價日高,想在適當範圍內找一個遮風蔽雨的棲身處,在今日的臺灣,尤其北部大都會,可真不是件容易事。若求起居安適,肢體可輕鬆伸展的空間,對初入社會,想要成家立業的年輕人,簡直難如登天。因此,要年輕人能安居樂業,首先就要解決這個難題。

但在一般人心目中,這本是由市場決定的現實問題,就跟天要下雨、娘要嫁人一樣,誰也拿它無可奈何,只能聽天由命。看看鄰近的香港,區區一個蝸居,價比天高,不吃不喝一輩子,也買不起一幢像樣的房子。比下甚是有餘,我們的年輕人已大可暗自慶幸了。

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然而看看一向被我們視為楷模的德國,又是完全相反的景象。德國的房價,在各大先進國家之中,有名的便宜,即使跟臺灣自化相比,還低出1/3左右。而且,在過去四分之一個世紀裏,德國新建住宅的價格,扣除通膨因素,還下跌一成。由於此期間其人均所得持續成長,因而房價所得比大降了六成。換句話說,即使原先買不起房,工作幾年之後,房價相對於所得變得更為便宜,就愈來愈有能力購屋。

這兩個極端之間,到底發生什麼事情?一言以蔽之,就是主政者是否重視居有其屋的問題。香港在回歸之前,被英國殖民近百年。殖民主並不視港人福祉為首要之務,反而想自其上獲取最大利益。不斷炒高樓價,年年以更高的價格批出大量公地,正有巨利在其中。回歸之後,香港又面臨大批高官巨賈挾巨資投機置產,在主政者放縱之下,房價所得比久居全球之首。

德國的住宅政策

德國正好相反。自二次大戰戰敗之後,德國政府便將居者有其屋做為首要目標之一,並將之訂於憲法之中。但並不像我們的憲法,高喊三民主義,卻毫無實際作為。德國不僅建立一套以此為目標的房地產政策,還訂定住宅建設法、住宅補貼金法、住宅租賃法及私人住宅補助金法等,鉅細靡遺地加以落實。

這一套以憲法及法律保障住者有其屋的制度,其基本精神可概括為兩大項:一是以多元建房的方式,多管齊下,具體而有效地達成住宅的供求平衡。一是以嚴刑峻罰,嚇阻哄抬住宅價格及房租的惡行。前者包括無息扶持新建住宅、住宅合作社建房制度及老宅改造等,使其住宅數量高達平均每兩人一套房的現況。

後者則透過經濟犯罪法,規定售價超過合理房價的建商,購屋者可向法庭起訴,而超過幅度達50%者,可處以罰款及三年以下徒刑。租房法則規定,房東漲租金超過合理租金20%者,即屬違法;超過50%,則構成犯罪,可處以徒刑。至於合理房價及房租,由公私部門協同仲介機構共同商定。

這一套高度符合三民主義精神的住宅政策,何以6O年來始終無一主政者致力於此,而任由房價暴漲,令年輕家庭望屋興歎?根本原因在於,60年來不論主政者如何高唱三民主義入雲,實質上概由炒地皮集團控制住宅政策。由於三民主義陳義過高的土地改革及扭曲的土地稅制,使農地價格與建地價格差若天壤;而將農地變更為建地攫取暴利的權力,又操於財閥與地方政客之手;乃構成一個政客群起從中聚歛的聚寶盆,台灣也成為罕見的炒地皮天堂,歷數十年不衰,且愈演愈烈,跟德國恰成強烈對比。於是一般百姓就成了芻狗、魚肉,拿畢生的血汗錢供其揮霍。

因此,這一套德國的住宅政策,唯賴與既有政治勢力完全脫鉤,本身又清廉不苟的新總統,領導一群亟亟於為民興利、為年輕人謀福的幹員,方能從事60年來最艱難而重大的改革,徹底斷絕炒地皮集團吸血的管道,讓房價、房租長期持穩,每個家庭,不分年輕年長,皆得以住有其屋。

未來的總統該保障「居者有其屋」

一旦房價持穩,乃至其實質水準長期走低,立刻產生幾個好處:首先,千百年來有土斯有財的觀念會完全打破,一切投機資金都會遠離房市,改投入真正有利於國計民生的用途。其次,每個家庭也不必亟亟於借貸買房;因為今日買與10年後再買,並無差別,甚至等收入較高時再購屋,還更容易。同時,既然房租合理而穩定,不購屋,亦可安居無憂。只要出租房宅的報酬合理,自有追求合理投資報酬率者提供出租房舍,供求亦能長久保持平衡。

明年一月就要總統大選,目前正是最佳時機;我們應以上述條件,嚴格地檢驗每一個可能的競逐者,並要求具備條件者承諾完全遵循德國的典範,亦步亦趨地建立一套保障居有其屋的制度。也可以同時透過公投,訂定同樣的法規,杜絕炒地皮、哄抬房價的行為。雙管齊下,炒地皮的天堂,必能蛻變為居者有其屋的樂土。

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