▲房價5元素包含土地、政策、資金、人口、營造成本，全面瘋漲的成本讓房價也上升，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）
記者陳筱惠／綜合報導
近年政府雖頻頻出手打炒房，從大環境與主要影響房市價格的5元素包含土地、政策、資金、人口、營造成本觀察，除了人口數量逐年下降外，其他4項加諸在房市面的成本全面瘋漲，而專家也直指，這些失控的漲幅，最終仍是全體購屋族的共業。
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影響房價5項因素中，其中4項土地、政策、資金、營造成本全盤皆漲，而其中屢次被視為抬價禍首的建商，在4項元素中，可控因素卻不多，也有開發商直指：「現在蓋房早進入『茅山道士（毛三到四）』的微利時代」。
而所謂「毛三到四」，是指開發商投入土地成本、營建成本、管銷、稅賦後，從蓋一棟房到出售之後，最終年獲利率來到3~4%。
▲開發商直指：「現在蓋房早進入『毛三到四』的微利時代」，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）
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從營造成本面來觀察，根據中華民國統計資訊網平台資料，營造工程物價指數及其年增率，以2016年基期為100，今年3月份的營造工程物價指數來到130.09，相較2020年同期的116.82，走揚11.36%。
▲3月份的營造工程物價指數來到130.09，相較2020年同期的116.82，走揚11.36%。
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再從資金面上來觀察，受到疫情嚴峻影響，全球吹起低率風，間接導致熱錢往房市流竄，即便近期美國宣布升息，台灣也緊跟升息1碼，但長期低利與大環境因素，讓台灣處在史上資金最多的時代，加上民眾對於通膨預期心理仍未緩解，作為資金去化最佳選項，不動產價量也因此被帶動。
而打炒房新政一波波，包含房地合一稅、限制公司法人、自然人購置住宅貸款、購地貸款、餘屋貸款、工業區閒置土地抵押貸款等貸款成數，以及取消特定地區第2戶購屋貸款之寬限期以及最新可能上路的預售屋禁止換約等種種措施，也加劇開發商的開發成本。
▲掌握資源的地方政府土地標出天價的同時，等同政府左手炒地，右手打房，出現矛盾現象，示意圖。（圖／記者陳筱惠攝）
最終一項，除漲幅最驚人也是開發商列為重大成本「土地」，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則用「白粉」來做譬喻；在地方政府大舉賣地下，將重劃區土地價格「定錨」，就如同「老大的白粉越賣越貴，旁邊有白粉的堂主跟著有樣學樣，但小弟卻只能賺加工錢。」
徐佳馨進一步分析，掌握資源的地方政府土地標出天價的同時，等同政府左手炒地，右手打房，出現矛盾現象，這樣下去房價何時才會降落？現在實價登錄登場，價格都是公開之後說了算，只要市場沒有出現重大利空，很難在短時間內出現明顯價格修正。
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