葉國華/「城中城」之後? 租屋黑市透明化勢在必行

▲▼高雄城中城大火,空拍畫面曝光。(圖/記者吳奕靖翻攝,下同)

▲高雄鹽埕「城中城」大火燒出弱勢族群蝸居老舊危樓的無奈。(圖/記者吳奕靖翻攝)

文/屋比房屋總經理葉國華

高雄鹽埕「城中城」的熊熊火焰燃燒出弱勢族群蝸居老舊危樓的無奈,如何解決弱勢族群的居住問題不僅成為近來社會關注的焦點,也成急迫需解決的社會問題。不過,筆者認為,除了事件發生後短暫的關注外,如何確認問題所在,並有有效解決對策加以執行,才是解決問題的關鍵,未來才能避免這類傷亡事件再度的發生。

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以這次大火事件來說,除了大家討論的對於沒落區域再生、都更推動值得重視外,弱勢居住者本身的經濟負擔能力不足的問題,更值得政府單位優先面對。

筆者認為,目前高房價與高租金已成為弱勢居住問題的一大困境,目前台灣的居住環境對社經弱勢族群並不友善,根據內政部最新數據顯示,目前全台主要都會區住宅價格不僅不斷走高,截止到今年10月,全國租金指數也創下歷史新高,觀察市場更可發現,都會區租金漲勢甚至還有比房價漲勢還兇猛的狀況。這對經濟能力偏弱的弱勢族群來說,不僅買不起,還要正逐漸面對租不起的窘境。

由於,目前因台灣租金和房價不斷攀升,貧窮弱勢群群的居住選擇已越來越少,現在政府雖推動興建「社會住宅」政策,希望解決弱勢者居住問題,但台灣社宅推動確有「數量少」、「租金設定過高」與「照顧範圍過寬」等問題,都無法照顧到真正有需要的人,儼然已讓政府照顧弱勢的美意大打折扣。

首先,以社宅興建速度來說,在2016年,政府曾提出8年興辦20萬套社會住宅的政見,截止到今年10月底,已過去5年有餘,目前已建完的社會住宅僅有18777戶,包租代管的社會住宅也只有26154戶,合計只完成了目標數量的22.5%,不足全國891萬戶住宅總量的0.5%,即使達成20萬的目標,佔住宅存量也僅2%多,遠遠低於鄰近國家,香港44%的「公營房屋」佔比和新加坡77%的「組屋」佔比。

而且,根據內政部截止到2018年6月的數據統計顯示,全台無自有住宅的中低收入戶總計超過14萬戶,即使按《住宅法》最新規定,將社宅提供40%給弱勢者,也無法滿足社經弱勢族群的住房需求。

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其次,台灣社宅租金也有過高的問題,台灣的社會住宅並非無償提供,財務上要求「自給自足」,租金因此無法符合市場需求期待。目前台灣社宅的月租通常是市場8折左右,價格並不低,以台北市明倫社宅來說,就曾傳出月租高達4萬元、住得起社宅不如付房貸的新聞,而且,這次發生傷亡的高雄,社會住宅月租最低也要約7500元,而「城中城」的月租僅需3000元左右,還不到社宅的一半,因此,即便舊住商混合大樓生活環境與管理不佳,弱勢族群受限於經濟能力有限,也只能選擇租金便宜處落腳,也讓政府社宅並無法照顧到真更有需要的人。

筆者認為,過度強調財務自給自足,將讓社宅政策效果大打折扣,建議可以參考香港和新加坡用「收入能力」來訂定社宅租金價格。以香港的公屋租金來說,僅為市場行情的2成上下,新加坡組屋最低房價也僅為市場價格的1/4。

最後,目前台灣的社會住宅照顧範圍過寬,目前家庭年所得低於50%分位就有資格申請社會住宅,相對於香港和新加坡對入住者的收入和資產的嚴格的規定寬鬆很多,以香港來說,公屋入住標準更是到所得分位30%以下。台灣社宅寬鬆的申請規定,讓很多經濟條件尚可的民眾與弱勢族群爭搶數量有限的社宅釋出量。

目前台灣「只租不售」的社會住宅設立初衷是為了解決弱勢族群的居住問題,立意相當良善,方向也正確,不過,在施行過程中,過於強調「財務自償」,也讓真正有需要的弱勢族群好不容易搶到了社宅,卻因租金問題不得不放棄。

維護弱勢族群的居住正義,是政府義不容辭的責任,大火背後可以看出政府需要做的努力還有很多,一來要盡快設定「可負擔計算基準」,讓弱勢族群能夠獲得更合理的補貼,負擔得起社宅租金,二來要將租屋黑市透明化,健全租屋市場,並藉由政策與稅制讓市場住宅供給可以增加,減緩租金與房價的上漲速度。未來高房價時代,社經弱勢群族的居住問題,有待政府單位更加重視與處理。

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▲屋比房屋總經理葉國華。(圖/屋比房屋提供)

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