郎美囡／花光積蓄買房只剩背房貸？　還有這些成本要當心

▲購屋不僅需準備前期資金，在入住後最好準備一筆儲蓄才能「養得起」愛家。（示意圖／記者賴志昶攝）

文／大家房屋企劃研究室副理郎美囡

這幾日新聞焦點，莫過於大S豪宅的支出明細，一戶豪宅每月管理費4.6萬、電費平均每月3萬，光這兩項加起來每月至少要7.6萬元，超過許多民眾2個月的薪水，因此讓人驚呼豪宅不僅價格貴，住起來也所費不貲。

一般人雖然不會有這麼高的居住成本，不過這幾年大樓型社區比例逐漸升高，有物業管理的社區也越來越多，購屋人講求生活品質且新推案通常也是大樓，選購大樓社區的買方也多，不過這類型社區住戶每個月需繳交管理費，而管理費會與戶數多寡、物業管理項目、是否為24小時保全而有不同，由於社區維運的費用是所有住戶共同分攤，因此同樣維護品質，戶數越少的社區管理費越高。

以台北市為例，新大樓社區管理費多數落在每坪90～150元，假設每坪100元，權狀40坪的房子每月管理費4000元，若有車位，坡道平面車位每月管理費約400～500元，但機械車位可能要600～800元，不僅如此，還需分攤社區公共電費，故這戶每月至少要花4500～5000元的管理費及電費。

畢竟每個月幾千元，累積下來也是不小的花費，實務上就發生過不少社區案例，原本有垃圾清運，社區內多數住戶認為垃圾車定點位置就在社區旁，不需多付費用請人整理清運垃圾，因此區權會決議裁撤此項服務，這可苦了下班時間無法配合垃圾車的住戶。

除了管理費之外，從買房開始，還有仲介服務費、代書費、契稅、印花稅等等，房仲服務費有明文規定買賣雙方總計不可超過成交總價的百分之6，習慣上賣方收4％、買方收2％，房屋的部分要課契稅，其為房屋評定現值的6％，印花稅是「房屋評定現值與公告土地現值」的千分之1，代書費用定價不一，辦理簽約、過戶至少1萬2以上，此外，至地政機關進行產權移轉登記時還會有登記規費、書狀費等。

至於申請房屋貸款，不僅是面對未來每個月的貸款負擔，申辦貸款銀行還會收取手續費、鑑價費、帳管費等項目，有些銀行會要求投保火災險、地震險，甚至有些會請你投保房貸壽險，也就是定期壽險，以上零零總總加起來，價值高一點的房產除了購屋價金外，還有幾十萬的費用。

房子過戶後，接下來會是裝潢費用，有些買方會找裝潢好的房子，僅需簡單整理即可入住，倘若購買預售屋或新成屋，建商的標配規格一般都有衛浴、廚房、磁磚地板或木地板、輕隔間、粉刷好的牆面，然而天花板的部分通常只有衛浴跟廚房已先做好，所以裝修費用大約抓每坪2～5萬元，依據屋況以及想要達到的效果而有差距，但若是老公寓，雖然售價較低，可因為結構、管線老舊，裝修費用往往比新房子高出許多，也有人花上好幾萬大舉翻修。

這些大筆費用支出後，房屋持有期間，土地及房屋還有持有稅負，土地的部分有地價稅，稅基為公告地價，此價與土地移轉時所用的公告土地現值不同，且比公告土地現值低，所以土地持有面積較小的稅負低，不太會造成所有人過高的負擔。

不過房屋部分所課的房屋稅，根據不同屋齡、建材、樓高會有很大的差距，房屋的屋齡月新、樓層越高的SRC、RC建材，房屋評定現值越高，課稅基礎也就越高，大面積的新房子房屋稅可上萬元，雖然房屋稅會依據路段而有調整，但不會明顯反映地段價值，因此坪數相當的房屋，蛋殼區新大樓的房屋稅會比蛋黃區的老公寓高很多，提醒購屋人可善用「自用住宅」條件，房屋稅有項優勢是不需要遷戶籍也可申請自用住宅稅率。

是以，購屋成家前，不僅衡量財力範圍內的購屋總價，日後的居住成本、持有成本也應一併評估，以免到頭來驚呼自家的費用高出預期。

▼大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，購屋成家前，不僅衡量財力範圍內的購屋總價，日後的居住成本、持有成本也應一併評估。（圖／記者陳筱惠攝）