財訊／REITs 大咖來了！商用不動產愈來愈熱 百億基金活水挹注

文／游筱燕

今年以來，商用不動產的熱度加溫，台北南山廣場辦公樓一室難求，租金每坪上看5000元；台商回流找廠房、遍尋工業地；華固、興富發、長虹等指標性建商也轉移目標至商辦、廠辦、飯店。連帶地，暌違10年，台灣今年又有兩檔REITs（不動產投資信託基金）問世。

用10000元，就能投資台南Focus百貨或是桃園台茂購物中心！今年7月上市的REITs「圓滿1號」，標的包括台南Focus百貨、新北市板橋板信銀行家大樓。此外，日前獲金管會核准的「樂富一號」，擁有桃園台茂購物中心一半產權等標的，目前也正積極籌備，最快12月上市。長年被形容「一動也不動」的台灣REITs市場，似乎又動了起來。

為活絡房市，台灣2003年通過《不動產證券化條例》，兩年後，首檔REITs「富邦1號」正式上市。2007年，台灣REITs檔數共有8檔，達到高峰，之後市場趨於冷淡，未再有新的REITs發行，且2012年起，陸續有3檔被清算下市。儘管REITs每年有穩定配息，但檔數少、波動低、流動性不佳等特性，總讓投資人興趣缺缺。

全球REITs蓬勃發展　
台灣反縮水背道而馳

熟悉REITs法令的協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀表示，相較鄰近的日本REITs發展，日本首檔J-REIT在2001年問世，至今已有61檔J-REIT。高力國際調研部董事李日寶也說，與台灣同時發展REITs的新加坡，到現在已近40檔上市交易基金。

此外，相較於新加坡股票市場的總市值約7800億美元來看，有6.5%是REITs商品，美國22兆美元的市值有5%是REITs商品。台灣擁有約1兆美元的股市規模，REITs的商品卻只0.22%。

根據安永（Ernst & Young Global Limited） 2016年不動產投資信託基金報告，全球REITs市值在2010年為7340億美元，2016年7月上升至1.7兆美元；其中，美國REITs市值成長147%，非美國的REITs市值成長100%。反觀台灣REITs市場規模縮減，與全球市場蓬勃發展景象背道而馳。

「REITs不單是金融操作，在國家經濟發展、企業國際化上更扮演重要角色。」第一太平戴維斯總經理黃瑞楠舉例，萬豪集團（Marriott）於2016年併購喜達屋酒店集團後，在全球122個國家擁有逾5700家酒店，119萬間客房，成為全球最大的酒店集團，其關鍵手法就是REITs。

錯誤的主管機關編制
REITs猶如一攤死水

1993年起，萬豪透過新成立的萬豪地產REITs，進行資產證券化，將原本的飯店資產分離，回收原本投資在飯店不動產的現金流，改變原本飯店營運的重資產特性，拿資金改造翻新，提升獲利率，再出售不符合長期戰略發展的物業，得到的資金再來收購良好資產；在不斷循環及靈活的財務操作下，一步步造就萬豪王國。…(本文節自財訊569期，詳全文)

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