胡偉良／老屋改建是影響未來房價的關鍵要素？

▲專家認為，未來房價走勢如何，將與政府當前推動的都市更新和危老改建成果息息相關。（圖／記者李毓康攝）

文／品嘉建設創辦人胡偉良

未來10年，至少有80萬老屋退出房屋市場

根據內政部民國106年6月底前統計，全台40年以上的屋齡約179萬3千戶（占全國房宅比率21％），再10年這些房子就50年了，這些房子在當初設計時甚至法規上還沒有抵抗地震力的要求），再加上比較不嚴謹的設計、施工流程，其抗震能力是很有疑慮的。

假設有五成以上將不再適於居住。而這些50年以上的老房子，預期其他年齡層的民眾也未必有興趣去住（亦即這些老房子將成為無效供給）。若再考量921（1999年）之前有678萬141棟（佔比81.3％）中的危險房屋，那麼未來需要拆除重建的危險房屋數量其實是相當驚人的。

10年約增加40萬戶首購族增量需求

根據估計，年輕首購族每年約有10萬戶的購屋需求，10年就100萬戶。考量近年新屋的房屋移轉比例漸增（近年來已逾40％），以4成選擇新屋計算，約有40萬的新屋增量需求。

家戶人口數減少，造成戶數增加，也衍生房屋需求數量增加

再根據內政部人口結構的變化分析統計資料顯示，近10年人口成長數到106年9月為止，增加59萬多人，但家庭戶數卻暴增 112萬戶多。台灣人口成長率逐年下滑，但是台灣的家戶數卻持續上揚，主要原因是家庭人口數的減少，從2007年台灣每戶3.06人，到了去年滑到每戶2.7人，北高及新北市三都更僅有2.5人。而家庭戶數的成長也意味著房屋的潛在需求。顯示少子化的問題會直接影響到房屋的需求數量，但由於家戶數的增加，使得民眾對房子需求數量的不減反增。

縱若不計算這部分的增量，則老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後10年後全台約有120萬戶的剛性增量購屋需求。

再看供給量：全台10年間房屋數量不到100萬戶

營建署的統計資料顯示，現在台灣每年的房屋興建數量不到10萬戶，並呈逐年遞減的趨勢，大台北地區更有大幅縮水的現象，因為都會區的可建土地愈來愈少，加上老屋改建或都更不易，因而未來新屋的供給愈來愈有限。

少子化的人口負成長的影響

少子化所造成的人口負成長將於110～114年間發生，人數最高峰達23.7～23.8百萬人，較民國105年增加12～26萬人，150年人口數將降為17.1~19.5百萬人，約為105年之72.5%~82.8%。但自民國125年起人口才出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也只有不到0.7％，10年6.9％（約6~16萬戶）。

10年後將出現供不應求的局面

供給量：全台10年間新建房屋數量不到100萬戶。
需求量：扣除少子化後的房屋減量需求後，則老屋換屋群及首購族的新增購房需求二者相加後，10年後全台約有114萬戶的剛性增量購屋需求。

亦即供給量＜需求量

若依現狀發展，從中長期來看，房子的供給量還是比需求量低，尤其在新屋方面的需求只會有增無減，至於中古屋（尤其是4、5層的老舊公寓）在市場上可能會越來越式微。

老屋改建是影響未來房價的關鍵要素

因此，未來的房價走勢如何，其實和政府當前推動的都市更新和危老改建成果息息相關，成功了不僅都會景觀將煥然一新，而房價可望逐步回落，反之，台灣的都會不僅將走向殘破景像，新屋則因供給不足而使房價居高不下，老舊房屋的房價逐日下跌已是必然的趨勢。

▼品嘉建設創辦人胡偉良。（圖／品嘉建設提供）