理財周刊／如何利用大量空屋 支援社會住宅政策

房地產會客室 主持人：莊孟翰(顏瓊真整理)

Q：不少人認為八年二十萬戶社會住宅的政策不容易達成，而內政部則表示社會住宅政策絕不打折扣，將新建十二萬戶，其他則是包租代管民間空屋及透過容積獎勵方式回饋取得，真的這麼容易嗎？ A：根據行政院主計處每十年一次有關全台空屋的統計資料，而最近一次則為2010年的1560355戶，空屋率為19.3％，都較2000年的17.62％及1990年的13.29％高。

此外，中央銀行根據營建署所公布台電用電度數的推估，2015年五月的數據大約為一四三萬戶；另主管機關曾就龐大空屋深入探討，初步認定其中約有一半屬於第二屋或休閒住宅，據此推估，市場上空屋存量保守估計應該會有七十萬戶左右。

因此，新政府要如何善用這些空屋來支援「社會住宅」，應該是可以深入探討的一大選項。

新政府「八年二十萬戶」社會住宅的政見能不能兌現？是一個尚待考驗的議題，但有不少人認為，既然市場上有那麼多空屋，若只是想從「新建」社會住宅著手，是不是又會增加新的房屋供給量，即使這麼做，究竟能解決多少年青人或弱勢族群買不起房，租不起房的問題？

最近台北市長柯文哲曾針對他任內「四年蓋二萬戶公共住宅」，面對議員質詢時也坦言，若能動工就算達標，顯見，任期即將超過一年半的柯市長也體認到，「新建」社會住宅不是件容易的事。

其實，大家都認為，若能善用目前的「空屋」，將之導引至租屋市場，則新政府就不用急著找財源，也不愁找不到地來新建社會住宅，畢竟，在政府財政困窘，而「新建」土地來源又涉及中央政府與地方政府要如何共同合作，並不是中央政府「一呼」，地方政府就「萬諾」，因此，不能太樂觀地認為「八年二十萬戶」社會住宅的政見很容易兌現。

長久以來，主管機關對於空屋的了解仍嫌不足，加以截至目前為止，對「只租不售」的社會住宅未來「承租方」的人數究竟有多少？也很難估算個準確數據，因此，針對不少人認為不必要蓋那麼多社會住宅的質疑，主管機關也很難回答的出來。

其因在於所謂2.5％的需求量，係根據歐美先進國家5％再打對折而來，而20萬戶則是以現階段全台稅籍資料約840萬戶加以推算，亦即40萬戶打對折就是20萬戶。

現階段新政府可做方法有二：

第一、掌握空屋數量，促其釋出或出租。因此，當務之急應先集中力量，積極就下列地區進行空屋調查：
(1)台北市：以大同區、萬華區、文山區、內湖區、南港區、士林區與北投區為主，因以上七行政區部分地區房價較低，不論租金或利息補貼，可行性較高；其他高房價區域縱然提供出租，弱勢族群依舊負擔不起。

(2)新北市：以三重區、板橋區、新莊區、中和區、永和區與新店區為主，以上六行政區房價雖較新北市其他區域為高，惟仍遠較台北市為低，加以這些區域生活機能較其他區域完備，如何促使空屋提供出租，較具實質意義。此外，不論租金或利息補貼，可行性都遠較台北市為高。

(3)未來新北市新莊、林口、三峽、淡水及桃園市各區空屋、餘屋將會逐年增加，應設法促其釋出提供出租使用。按今年以來這些區域的空屋數量已呈現急遽增加趨勢。

第二、則可以利用學校預定地開發兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規畫構想，像日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案即可供作參考。

在掌握空屋數據之後，如何促使大量空屋來支援社會住宅呢？其實，在全台各地都有大量沒有報稅的房東，有沒有可能施以「特赦條款」，既往不究，不連補帶罰追討歷年逃漏稅呢？另外，對於既有的室內、外或頂樓違建，目前已做出租用途，這些可能的「出租房」案源，有沒有可能列入考慮？又該如何執行包租代管呢？至於一旦列入包租代管之後，萬一發生失火或凶宅，導致房價大跌等情事之責任歸屬或理賠等相關事宜，又該如何防範處理？都可列入思考。

新政府的住宅三箭中，除了社會住宅外，也要推動《租賃專法》立法，這對改善租賃生態，讓民眾享有租金合理且質優的租屋環境是很好的方向。但在《租賃專法》還未完成立法前，若要讓「八年二十萬戶」的政見得以立竿見影，則建議利用「租稅手段」促使部分空屋先行釋出，俾免短期大量興建社會住宅，徒增閒置資產，而又排擠其他社福資源。
建議新政府可採取下列方式，研擬可行性因應對策：

(1)採取分離課稅，降低房東所得稅負擔。

(2)讓這些空屋能比照《房屋稅條例第五條》，享有自用住宅1.2％稅率課稅。

(3)可將43％租賃所得必要費用，大幅提高至70％到80％，以鼓勵多屋族釋出空屋，提供出租使用。

(4)地價稅比照《土地稅法第十七條》自用住宅用地千分之二稅率課稅。

(5)連續出租五年或十年者，出售時土地增值稅可比照《都市更新條例第四十六條》，都市更新後減徵40％之規定，以提高出租誘因。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第824期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】