理財周刊／台北市調高房屋稅影響都更參與

文．莊孟翰(顏瓊真整理)

Q : 台北市李先生問：我住的是海砂屋，多年前，社區就在談都市更新，但受到士林「文林苑」都更案的影響，都更之路更加漫長。柯文哲就任台北市長後，有意讓都更速度加快，原本還滿心期望，但最近大家都在談，台北市大幅調高房屋稅的稅基後，參加都更對都更戶反而更不利，怎麼政府的施政都顧此失彼呢？

A : 的確，台北市政府在去年大幅修改房屋稅稅基，調高新房屋構造標準單價部分，規定2014年7月1日以後領取使用執照的全部新建房屋都一體適用，受影響者包含參與都市更新後取得之新建房屋。

台北市政府稅捐稽徵處陸續接獲台北市不動產開發商業同業公會、都更戶及民意代表的反映，曾就此問題邀請各界專家學者召開「研議都更戶因房屋稅制變革致都更後稅負增加之補救配套措施案」座談會進行討論，我也有幸獲邀出席，並提出我的7大看法，包括：

1. 房屋稅稅率與稅基一次性的調整，影響加乘，極易導致市場交易急凍，建議以緩和漸進方式逐年調整，衝擊較小。例如土地公告現值年年調整，2014年與2015年調整率分別高達13.23％、10.63％，也未見多大反彈問題；房屋稅若能以每年調高1％，亦即每三年一次的評定現值調整3％，相信一般持有房屋的人都不會有太大「痛覺」，包括舊屋一樣可以漸進方式逐年調整。

例如大安區仁愛路國泰醫院附近，七層樓45坪30年中古屋，一年房屋稅約5,000元，如調整3％，房屋稅亦不過5,150元，因此建議以全面性緩和漸進方式調整，不宜稅率與稅基短期間一次性大幅調整。

2. 其實只要持有稅合理適中，經由交易量的增加，長期而言，不僅有助於「下濾作用」，也能使總體稅收穩定增加。

3. 都更戶與實施者之間的資訊一向都存在不對稱問題，尤其是老一輩的都更戶所知更是有限；另一方面，實施者也不會主動告知稅負大幅增加等相關資訊，只會告訴他們房屋稅二年內減半，與都更後第一次移轉，土增稅減徵四成等利多，以免妨礙都更戶意願。

又921地震前所蓋的房屋，耐震強度嚴重不足，依現行都更速度，要改善此一迫在眉睫的重大問題，還需要很長的時間來調整都更法令與審查、執行等相關細節，因此，不宜在稅捐方面增加負面的效果，影響都更進度。

根據台北市公布2013年9月資料顯示，全市20年以上建築物計822,755戶，占全市建物總存量1,096,182戶75.06％，其中30年以上578,879戶，占52.81％；其次，如再就20年以上住宅637,793戶，占全市住宅總存量770,543戶82.77％，其中30年以上454,606戶，占59％。這麼龐大數量的老舊建築，該如何藉由稅制調整或優惠方式，需共同研議解決對策。

4. 持有稅大幅調漲，如果2016年1月1日再實施全球最高45％邊際稅率的資本利得稅(房地合一稅)，尤其在現階段房市景氣急遽轉折之際，未來整體房市必然面臨嚴重考驗，台北市所受影響必然最大。
另一方面，財政收入應以穩定為要，如果房屋稅沒有在短期內大幅調漲，自然無須額外財源來實施都更戶補貼。

5. 如對都更戶補貼，則是否需要擴及協議合建者，又是另一值得深思議題。因為大面積都更戶數眾多，意見紛歧，有時仍得考量較小規模基地住戶之實際需求，以加速都更推動，因此政策制定要審慎，且要有長短期策略性規劃目標。

6. 抑制房價不宜將短期打擊投機炒作(手段)與長期健全交易秩序(政策)混為一談，最近主管機關在陸續提高稅率與稅基之後，緊接著又在景氣轉折之際推出資本利得稅，似想一次解決不合理稅制之歷史沉痾，卻又卡在土地增值稅問題，導致予人短期權宜與長期規劃混淆之「錯誤聯想」。

7. 抑制炒作可參考德國相關規定，例如以稅制、行政與刑法措施強力壓抑房價；行政措施方面，當房價超過合理價格20％時，賣方將面臨最高5萬歐元罰款；刑罰措施則是當房價超過合理價格50％時，除巨額罰款外，賣方將面臨3年有期徒刑，罪名為涉嫌炒作、擾亂經濟。

在該場座談會上，與會的其他學者專家也都提出各自的寶貴看法，但似乎一場座談會還很難形成決策。

而台北市政府稅捐稽徵處最後的結論之一則是認為，大家可以朝向修改都市更新條例第46條的減稅相關規定，來減輕都更戶的稅負負擔。

但凡涉及修法，都是緩不濟急，因此，可以想像得到的是，根據台北市政府所公布的數據，若只就屋齡30年以上的454,606戶做為都市更新最迫切的住戶來說，可能就會因為新調高的房屋稅而「卡住」都更之路。

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