2014-2019經濟大懸崖／中國空前的不動產泡沫

圖、文／商周出版

你覺得日本、美國、愛爾蘭或西班牙的不動產泡沫很糟糕嗎？這些泡沫都已經破滅，或至少已經開始破滅。你覺得英國、法國、加拿大、北歐國家、澳洲和大多數東亞國家現有的泡沫很糟糕嗎？

噢，老兄，看看中國吧！

現代史上，主要國家從來沒有出現過這麼大的泡沫，為什麼？起因是不負責任的中國政府空前的過度投資，以及中國人民──尤其是比較富裕的人民──非常高的儲蓄率。中國人喜歡房地產，不喜歡股票和債券。

雖然空屋率提高和過度建設，但不斷加強的都市化、不斷成長的 GDP、不斷增加的儲蓄和持續成長的房地產投資結合在一起，就形成了龐大的泡沫。

在二十世紀興建高樓大廈的都市裡，成長最快地區最高的建築完工之際，都接近長達三、四十年最繁榮長期房地產與經濟熱潮的最高峰。克萊斯勒大樓、帝國大廈和華爾街 40 號大樓竣工之際，大致都吻合 1929 年紐約股市漲到最高峰的時候。同樣的，芝加哥的席爾斯大樓和紐約世貿雙塔落成時，正好是 1970 年代股市崩盤、經濟衰退開始前不久。吉隆坡的馬來西亞國家石油公司雙子星大樓 1997 年完工時，適逢東南亞爆發金融風暴。

今天世界上的大部分建築用起重機在什麼地方？ 當然是在中國。

今天世界最高的摩天大樓蓋在什麼地方？ 答案是中國。不但如此，中國現在變成以最快速度、興建更多世界最高建築的要角。

請注意，房價所得比最高的四大城市都在中國，深圳的房價所得比是 35 倍，北京是 32 倍，廣州是 30 倍，上海是 28 倍。相形之下，新興市場國家中的新加坡為 26 倍，曼谷為 20 倍，孟買為 15 倍。西方世界房價最高的倫敦，房價所得比為 15 倍，溫哥華接近 11 倍，雪梨為 9 倍，舊金山和洛杉磯目前超過 8 倍。中國包括比較低廉的農村地區和中小城市的平均房價所得比為 15.7 倍，比較起來，仍然比倫敦還高。

不管你怎麼看，中國的房地產價格都比世界任何地方高估多了——除非中國繼續以 10% 的速度永遠成長下去，政府在未來 12 年內，又把另外 2 億 5,000 萬人口從農村遷移到都市地區。事實真相是我們美國人在印鈔票，中國人卻在印公寓！

他們打算加倍推動這種服用類固醇的政策，從現在到 2025 年間，要把另外 2 億 5,000 萬人，從農村遷移到都市地區。此刻中國主要城市裡，多達 24% 的公寓和住宅空置不用，何況這還不是最糟糕的狀況，整個中國有很多新建的新市鎮、目前幾乎都完全沒有人入住，其中有些新市鎮居然大到可以容納 100 萬人口呢！

長沙正在蓋天空之城，預期天空之城今年稍後竣工時，不但是世界最高的建築（ 838 公尺高，共有 202 層），也會是用創紀錄最短時間、大約用 90 天就蓋好的摩天大樓！這棟摩天大樓採用預鑄工法興建，設計時的目標就是在摩天大樓內建設一座自給自足的城市，裡面附設從住宅、辦公室、商店以至旅館等等一切應有盡有的設施，有人稱之為「高高堆疊的拖車」。

同時，世界最大的複合購物商城——成都新世紀全球中心幾乎完全空置不用，幾乎沒有人進駐，這個中心屋頂下設有一座娛樂園區和海灘，卻因為找不到任何租戶，現在打算設計為觀光旅遊區，說來真像是過度建設中的迪士尼樂園。

最後還有杭州的天都城，政府興建的這個城市意在模仿巴黎，市中心當然有108 公尺高的仿造艾菲爾鐵塔。杭州也仿造了威尼斯和其他著名城市。雖然這座觀念城徹底失敗（已經廢棄不用），共產政府卻已經在這座城市的南邊不遠處，開始興建一座全新的城市「巒州城」（Luangzhou，音譯）。

中國的房地產會跌到什麼程度？

我在第五章中，談到兩大原則，一是泡沫總是會破滅，二是泡沫通常會回到起漲點，甚至跌得更低一點。日本的房地產價格已經回跌 60%，杜拜的不動產價格已經崩跌 40%，但是兩地的不動產泡沫都沒有中國的泡沫那麼大。因此，怎麼才能促使中國的泡沫回落到 2000 年代初期的價位，答案是慘跌 85%。

總之，中國在過去 15 年內，已經創造了空前龐大的泡沫，需要政府持續不斷地全面過度投資在基礎建設、高度的出口成長和消費者在房地產上的巨額投資。全球經濟減緩已經造成中國的出口放慢，政府現在藉著提高過度營建、同時容許負債提高到對新興市場國家危險的水準，彌補出口方面的損失。富人逐漸放眼離開中國，以便保護自己的財富、健康和家人。在這麼微妙的情況下，一家大型開發商或大企業倒閉，就可能輕易的引爆危機。

中國現在是世界第二大經濟體，又是世界成長最快的經濟體，如果中國龐大的房地產和過度興建泡沫像西班牙一樣破滅，會像大象摔倒一樣。我認為中國在 2014 到 2019 年年間，會碰到這種景象，到時候別說我沒有警告過你！

（本文摘自《2014-2019經濟大懸崖》第七章）