張金鶚打房? 真是天真活潑又可愛

最近的新聞焦點,就是張金鶚出任台北市副市長,許多媒體與鄉民把這件事與「打房」聯想在一起,期盼他的上任,能對台北市的房價有所抑制。筆者的想法剛好相反。張教授的上任,是精心策劃的結果。目的不是要打房,反而是要讓房價上漲。

我們先來看看,什麼是有效的打房政策。

很多人都以為加重增值稅與資本利得稅,「漲價歸公」,讓炒房的投資客賺的錢多繳點稅,投資客沒什麼賺頭,房價自然會下跌。聽起來很美,但問題是,你怎麼能確保屋主不會把自己該繳的稅加在價格上,讓買家去負擔,房價不跌反增?

相信增值稅的人就會說,那就把稅加更重,屋主敢繼續加價,那麼高的房價,一定賣不出去。問題是,屋主賣不出去又如何?把打房目標放在增值稅與利得稅上,如果屋主「持有成本」低,房子賣不出去,有差嗎?空屋率全台最高的台中市,不是房價照樣飆漲?

別忘了,土地與房屋本身有「保值」的功能。為什麼保值?因為土地本身總量固定,房屋所在的「位置」,在短期內的供給量也無法增加或替代。這些數量固定的東西,在流通貨幣數量增加(就是所謂的通貨膨脹)時,相對價值就會增加。這就是不動產為什麼能保值。

現在回過頭來,如果屋主房子賣不出去沒差,還可以保值,為什麼不把自己該繳的稅加在價格上?更何況增值稅與資本利得稅是「交易成功」才要付的稅,賣不出去對賣方完全無壓力可言,價格又如何下降?就算要課空屋稅空地稅,屋主地主一樣可以用「低密度使用」規避:蓋個公園還是停車場,或是投資客之間彼此低價出租,要如何認定空屋空地?

所有的財稅學者都很清楚這點。張金鶚就曾經說過:「我國土增稅雖然由賣方繳交,但卻可藉由房價轉嫁給買方。」(90年5月4日自由時報)真要打房,必須要從提高持有成本下手。其他國家也是如此,香港與新加坡的打房措施比台灣重很多,卻因偏重印花稅等交易稅,而導致成效不彰。真正打房成功的是韓國,韓國打房的第一步,就是把不動產持有稅加倍。屋主一旦持有成本增加,就會有出售的壓力。後續的資本利得稅才會有效果。

談到持有成本,很多人就把責任推到央行的利率上。問題是,利率本來就不是用來控制房價的,它要控制的目標是通貨膨脹。利率高,通常也代表通貨膨脹高,房價反而有支撐(如澳洲紐西蘭)。而且用利率調控房價,不見得有效。利率提高,台幣匯率會上升,而哪次台幣升值,資產股不跟著上漲的?

真正有針對性的是租稅。所以張金鶚最近暗指央行「打房不力」,央行的回答很簡單:「租稅不是央行管的。」不是央行管的,難道是財政部嗎?其實真正的職責是地方政府。因為不動產有關的稅,如地價稅土增稅房屋稅,都是地方稅。地方政府可以透過公告地價(目前市價兩成),土地公告現值(目前市價七八成),與房屋評定價值(大約也不到市價一成)來決定要收多少稅。目前為止,這些地價房價的訂定,以財稅專家曾巨威的話,就是地方政府「一連串造假」。把打房責任推到央行身上,不等於自取其辱?

現在就可以清楚為什麼張金鶚的出任,是一場精心設計的結果:

首先,公告「地價」三年才調整一次,最近的一次是今年年初。也就是說,張副市長已經無法影響最重要的地價稅。(他三年後還會繼續在市府中嗎?)

另外,跟土增稅有關的是土地公告「現值」,雖然是一年調整一次,但張金鶚以前就不贊同增值稅,因為它會轉嫁。而目前的土地公告現值,也與市價差距不遠(真正與市價差遠的是公告「地價」),就算調整,對土增稅也影響不大。

再來就是房屋稅,房屋稅的缺點是不分「自住」與「非自住」(地價稅卻有分),這使得提高房屋稅的政治壓力更大。況且台北市的空屋率算相對較低(真正空的是土地,參見天下雜誌445期),房屋稅的打房效果不見得比地價稅好。

所以,張金鶚手中根本沒多少有效工具可以用來打房。其實政客們要張金鶚做的,就是「專心都更,別碰租稅。」台北市房價前一陣子有些動搖,事實上受到文林苑事件後的「都更夢碎」影響很大。都更一旦順利,北市房屋「本夢比」自然下降,房價反而易漲難跌。

各位如果相信張金鶚上任,就代表政府打房,未免太低估了台灣政客們的智商。

●作者牧,美國麻塞諸塞州,博,任教於某大學。以上言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多聲音與討論,來稿請寄editor@ettoday.net

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